Comment apporter une résidence principale à une SCI ?

La société civile immobilière, autrement SCI, est une forme de société permettant de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier. Cette société civile donne la possibilité aux associés qui constituent son capital de profiter d’une fiscalité avantageuse. Pour devenir associé d’une SCI, il est possible de réaliser comme apport, sa résidence principale. Voici les démarches à réaliser pour apporter une résidence principale à une société civile immobilière.

Avantages de consentir sa résidence principale à une SCI

Une solution pour les couples

Un couple peut choisir d’acquérir leur logement en étant associés d’une société civile immobilière. La société interposée permet à chacun d’eux de devenir copropriétaire du bien immobilier, qui est soumis au régime de l’indivision des biens. Ce régime suppose une prise de décision à l’unanimité, notamment pour celles les plus importantes, souvent contraignant pour les associés de la société en cas de mésentente.

Les couples peuvent détenir leur logement principal à travers la SCI. En effet, la société civile immobilière va apporter les fonds nécessaires pour le financement de l’achat de l’immobilier en question via un emprunt bancaire, qu’elle peut éventuellement associer aux fonds versés sur un compte courant d’associé.

Selon la situation, cette forme juridique peut offrir des avantages intéressants :

• Pour les couples mariés, sous le régime légal de la communauté, ils seront, après le mariage, chacun propriétaires de la moitié du bien immobilier acquis. L’achat du logement familial par l’intermédiaire de la SCI permet au couple marié de modifier cette répartition. Il est à noter que les parts respectives des conjoints associés dépendent des apports qu’ils ont réalisés à la SCI ;
• Les couples associés non mariés, concubins ou pacsés, achetant leur logement principal en SCI en vue d’y habiter, doivent par précaution prévoir les conditions applicables en cas de décès d’un des conjoints. Les modalités doivent être énoncées par des clauses précises dans les statuts de la SCI telles qu’une clause sur le démembrement croisé des parts sociales, une clause d’agrément, etc. Inclure cette disposition dans les statuts permet de protéger le membre survivant. Il pourra ainsi conserver le contrôle de la société civile immobilière et continuer de résider dans le logement familial.

La construction d’une maison principale est également possible en SCI. La société une fois créée va ainsi financer aussi bien l’achat du terrain que les travaux de construction. Effectivement, le bien sera la propriété de la SCI.

Créer une SCI pour acheter sa résidence principale permet par ailleurs de bénéficier d’une protection sur la propriété du bien en cas de divorce. La SCI étant le propriétaire du patrimoine des associés qui constituent la société, il ne sera pas considéré comme un bien propre des époux. Ainsi, la répartition des actifs de la société entre les ex-époux sera plus facile en cas de séparation.

Une solution pour faciliter la transmission du patrimoine

Avec des règles de fonctionnement plus avantageuses que la SCI classique, la SCI familiale permet aux couples avec des enfants de gérer la société en famille. Les parents, en tant que gérants associés, peuvent se voir faciliter la gestion et la transmission du patrimoine familial.

Plus concrètement, la SCI permet de transmettre la résidence familiale en une seule opération. De même, les couples associés peuvent réaliser la cession de leurs parts sociales de la société à titre gratuit, soit par donation, à leurs héritiers en plusieurs fois. Même dans ce cas de cession des parts, ils peuvent continuer d’occuper le logement familial et garder l’usufruit des parts sociales.

Si la cession des parts sociales de SCI dans le cadre d’une donation respecte les conditions prévues par la loi, elles seront exonérées de droits. Il faut préciser que les associés gérants ne peuvent dépasser le montant prévu par descendant et par donation qui est de 100.000 euros (pour les enfants), applicable tous les 15 ans. Ce mécanisme de transmission permet aux futurs héritiers de se libérer du paiement des droits de succession du patrimoine, en cas de décès des parents associés.

Conditions préalables à l’apport de la résidence principale à une SCI

Il est possible d’acheter son logement principal en SCI, mais quand le faire ? Bien entendu, pour que le bien soit détenu par la société civile immobilière, il convient d’abord de procéder à la création de cette dernière.

Pour rappel, les étapes à suivre pour la création d’une SCI sont :

• La rédaction des statuts ;
• La réalisation des apports au capital social (numéraire et nature) ;
• Le dépôt des fonds dans un compte bancaire ;
• La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces habilitées ;
• Les formalités d’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce.

La constitution de la SCI peut se faire à différents niveaux. Vous pouvez :

• Créer la société en parallèle à l’achat du bien immobilier ;
• Créer la société après l’achat du bien et effectuer l’apport en nature à la SCI ensuite. Ici, le transfert de propriété se fait par cet apport en nature, ce qui permet aux associés de recevoir le nombre de parts sociales correspondant à la valeur de l’apport réalisé.

Vérification des statuts de la SCI

Un document important, les statuts déterminent le mode fonctionnement et les conditions de gestion de la SCI. Certaines mentions doivent impérativement y être enregistrées :

• Les apports en numéraire et en nature effectués par chaque associé ;
• La dénomination de la société ;
• La durée de vie de la SCI ;
• Le siège social ;
• Le montant du capital social ;
• L’objet social ;
• Les caractéristiques relatives aux apports ;
• L’identité du gérant et des associés ;
• La répartition des parts et des pouvoirs au sein de la société ;
• Les modalités de désignation et de révocation du gérant ;
• Les modalités de fonctionnement et de cession de parts sociales.

Analyse des conséquences fiscales et juridiques

Détenir son logement principal par le biais d’une SCI permet de profiter d’un décompte sur le montant des impôts dus par le foyer fiscal. En cas de déficit foncier de la société, la déclaration des bénéfices de la SCI, lorsque la structure est soumise à l’IR, se fait via la déclaration de revenus des associés, ce qui permet aux associés conjoints de bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Depuis début janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, devenu l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF est une contribution que doivent s’acquitter tous assujettis dont la valeur nette d’un patrimoine immobilier atteint plus de 1,3 million d’euros.

Si depuis 2019, les couples propriétaires de leur logement bénéficient d’un abattement sur la valeur de leur patrimoine jusqu’à 30% et donc d’une réduction d’impôt, cet abattement n’est plus applicable dans le cas où le bien immobilier serait détenu en SCI. Ainsi, la SCI devra maintenir le paiement en intégralité de l’ISF.

Il est néanmoins possible pour les associés, à condition de pouvoir prouver leur difficulté à céder les parts détenues dans la SCI, de bénéficier d’une réduction jusqu’à 20% de l’ISF pour absence de liquidité.

Consultation d’un expert en droit immobilier

Lorsque les associés souhaitent apporter leur logement principal à la SCI, ils doivent obligatoirement garantir les vices cachés du bien immobilier. Ils sont par ailleurs tenus de s’assurer que le transfert de la propriété est effectué de manière légale. En ce sens, l’intervention d’un notaire s’impose. Le notaire aura pour mission de rédiger l’acte d’apport et de procéder à l’enregistrement du procès-verbal prononcé lors de l’assemblée générale des associés.

Évaluation de la résidence principale

Estimation de la valeur du bien immobilier

Bien que l’intervention d’un commissaire aux apports ne soit pas toujours nécessaire lors d’un apport d’immeuble à une société civile immobilière, l’estimation de la valeur du bien peut être effectuée aux associés fondateurs. Ils sont ainsi responsables de l’estimation de la valeur du patrimoine qu’elle soit surévaluée ou sous-évaluée. Dans ce cas, la responsabilité de chacun peut être engagée. En tout état de cause, la nullité de la SCI ne pourra pas être déclarée. Aussi, les associés ayant consenti à un apport d’immeuble pourront toujours effectuer une correction et un réajustement de leurs parts sociales de SCI.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Pour la réalisation d’un apport d’immeuble, l’associé apporteur doit effectuer certains diagnostics techniques dont les démarches sont assez similaires à celles d’une cession immobilière classique. En pratique, les diagnostics obligatoires à accomplir portent sur le plomb ou l’amiante, des composés nocifs pour la santé. Il convient également d’accomplir des formalités de déclaration sur les éventuelles préemptions en zone d’aménagement différée ou espace naturel sensible.

Consultation d’un notaire pour établir la valeur vénale

Comme il est soulevé plus haut, les associés doivent approcher un notaire pour l’authentification de l’acte d’apport d’immeuble et effectuer toutes les démarches légales nécessaires, telles que sa déclaration auprès du Service de la publicité foncière. Il est à noter que l’associé apporteur peut éviter la sous-évaluation ou la surévaluation du patrimoine en confiant son estimation à ce professionnel.

Formalités pour l’apport de la résidence principale à une SCI

Rédaction d’un acte d’apport en nature

La rédaction de l’acte d’apport est confiée à un notaire. Il va constater l’apport effectif d’immeuble, soit la résidence principale à la SCI. Lors de la phase de création, les associés devront s’assurer de la mise en place de ce document, dans le cas où les statuts seraient rédigés par le notaire ou sous seing privé.

En revanche, l’augmentation du capital social est nécessaire dans le cas où l’apport d’immeuble (résidence principale) serait effectué au cours de la vie sociale de la SCI. Le procès-verbal de l’AG qui a constaté cette augmentation n’a pas à obtenir une force exécutoire, donc authentifié par un notaire. Malgré cela, un exemplaire du procès-verbal doit être annexé à l’acte d’apport rédigé par le notaire pour constater le dépôt.

Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales

Pour que les associés puissent s’assurer de l’opposabilité des tiers par rapport à l’apport de résidence principale à la SCI, ils sont tenus de publier dans un service de publicité foncière. À ce titre, l’immatriculation de la SCI avant la publication est nécessaire.

Il est à noter que l’apport d’immeuble à usage d’habitation ou professionnel effectué par une personne physique ou morale assujettie à l’IR octroie à une dispense des droits d’enregistrement.

Mise à jour des statuts de la SCI

Les modalités énoncées dans les statuts lors de la constitution de la SCI doivent être modifiées après l’apport de résidence principale. Le gérant devra à ce titre convoquer les associés à une assemblée générale extraordinaire afin de décider de la modification des statuts, qui éventuellement se rapporte à l’augmentation du capital social.

L’agrément des associés sur la modification des statuts de la SCI conduit au lancement des démarches administratives indispensables telles que :

• La rédaction du PV constatant la modification apportée à la société ;
• Les mentions sur les mises à jour effectuées ;
• La déclaration de ladite modification auprès du greffe du tribunal de commerce.

Conséquences fiscales et sociales de l’apport de la résidence principale à une SCI

Imposition des plus-values éventuelles

Généralement, le vendeur d’un bien immobilier, qu’il soit détenu au propre ou au travers d’une SCI, est soumis à l’impôt à l’IR sur les plus-values issues du passif concerné, dont le montant est égal à la différence entre son prix d’achat et son prix de vente.

Bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière de la SCI est toutefois possible lorsque le bien apporté à la société constitue le logement principal du vendeur au propre ou des associés.

Il est néanmoins à noter que les conditions de mise à disposition du bien déterminent l’application de cette exonération totale d’impôts sur la plus-value.

• En cas de mise à disposition gratuite. La SCI sous le régime de l’impôt sur le revenu permet aux associés conjoints d’occuper gratuitement le bien détenu par la société, au titre de résidence principale. Dans le cas d’une vente de l’immeuble, la plus-value est exonérée d’impôt ;
• En cas de mise à disposition sous location. La SCI sous le régime de l’IS permet au couple d’habiter le bien qu’elle détient en contrepartie d’un loyer qui n’admet aucune exonération d’impôt. La vente de l’immeuble sera par ailleurs assujettie au régime des plus-values professionnelles. Dans ce cas, moins avantageux pour le couple d’associés en SCI. La détermination du montant de la plus-value retient néanmoins l’amortissement du bien par la SCI.

Droits d’enregistrement et frais de notaire

Le droit d’enregistrement des apports en SCI dépend selon que la société est sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou le régime de l’impôt sur le revenu (IR).

• À l’IS, elle doit s’acquitter d’un droit d’enregistrement qui est égal à 5% du montant du bien immobilier ;
• À l’IR, qui permet de consentir des apports à titre pur et simple, elle est totalement exonérée de droits d’enregistrement.

En termes de frais de notaire pour la constitution d’une SCI familiale, il faut prévoir entre 1500 et 2500 euros.

Fiscalité de la SCI et impact sur l’impôt sur le revenu

Le régime de l’IR est davantage recommandé pour l’acquisition d’une résidence principale en SCI. Lorsque la société met le bien à disposition des associés à titre gratuit, elle n’a pas à déclarer de loyers.

Ainsi, la SCI échappe aux obligations de déclaration de charges attachée au logement, de même que les intérêts d’emprunts. Cette dernière pourra dans ce cas avoir un résultat fiscal nul. Elle devra toutefois remplir le formulaire 2072-S-SD dans la même année de sa constitution pour ne pas avoir à déclarer ses résultats au cours des années suivantes. Par ailleurs, les associés ne sont soumis à aucune obligation de déclaration de l’IR.