Le bail à construction : présentation

Le bail à construire est un contrat synallagmatique établi entre le propriétaire d’un terrain ou le bailleur qui remet pleinement la jouissance de son bien, contre le paiement d’un loyer, à un preneur qui est tenue par une obligation de construire. Le montant du loyer à verser est prévu dans le contrat de bail à construire et peut être redéfini tous les trois ans suivant le revenu brut de l’immeuble.

Retrouvez dans ce guide toutes les caractéristiques et les informations à savoir sur le bail à construire.

Ce qu’il faut savoir sur le bail à construire

Le bail à construction dispose d’un fonctionnement particulier, contrairement aux autres types de baux comme le bail ordinaire ou le bail emphytéotique, bien qu’ils se rejoignent sur certains points. Le bail à construction confère au locataire ou au preneur des droits réels de servitudes sur le ou les biens encadrés par le contrat. En échange, tel que son nom le suggère, le preneur a une obligation de construire. Il s’engage à édifier ou à réhabiliter les constructions établies sur le terrain du propriétaire ou bailleur. De même tout au long de la durée du bail et jusqu’à son échéance, le preneur s’engage à conserver les édifices en bon état et à supporter l’entièreté des charges ainsi que la réalisation des réparations.

Le preneur ou le locataire est le propriétaire des constructions édifiées sur le terrain du bailleur pendant toute la durée du bail à construire. Mais arrivé à son terme, le preneur consent à remettre à leur propriétaire d’origine, sans percevoir aucune indemnité sauf disposition contraire, les biens construits pour qu’il en devienne le nouveau propriétaire. Le bailleur bénéficie ainsi de toutes les constructions existantes et réalisées sur le terrain.

Dans le cadre du contrat de bail à construire, les deux parties définissent au préalable le montant du loyer et doivent le réviser tous les trois ans. Il faut savoir que le preneur et le bailleur établissent le montant du loyer sur la base du revenu brut des constructions réalisées. Dans le cas d’un litige à l’occasion d’une révision triennale, les parties peuvent saisir le Tribunal de grande instance et démarrer une procédure pour régler les contentieux.

Bail à construire : les droits et obligations qui incombent aux parties

Les conditions de construire et d’entretien des constructions édifiées sur le terrain dont relève le bail à construire concerne principalement le locataire. En revanche, cette obligation confère au preneur un droit réel immobilier ou des droits directs sur l’immobilier (usufruit, droit d’usage, servitude, etc.). Le bail à construire garantit ainsi au preneur des suretés réelles sur les constructions. En effet, la nature même du bail à construire présente des éléments intéressants au bénéfice du preneur tel que la libre hypothèque, la libre cession du terrain à des tiers ou encore avoir la possibilité d’autoriser diverses servitudes du bien à un tiers.

Dans le cadre du bail, le locataire peut également avoir recours à ses droits en société comme il peut les céder. Dans le cadre d’une cession desdits droits, les cessionnaires sont également tenus de respecter les mêmes obligations susmentionnées.

D’un autre côté, le bailleur a le droit de demander une rescision. Il s’agit de l’annulation d’un acte pour cause de lésion. Ce droit du bailleur prend effet dans le cadre de la vente d’un terrain dont le prix de vente est désavantageux pour le propriétaire du bien. C’est-à-dire, léser de plus de 7/12 du coût de l’immeuble. Il faut savoir que le bailleur peut exiger cette demande de rescision quand bien même il aurait expressément renoncé à cette capacité. D’ailleurs, le propriétaire peut demander la plus-value du terrain régi par le contrat.

Le bail à construire est intéressant dans la mesure où il propose au locataire des servitudes avantageux grâce aux terrains, et cela sans avoir à acheter les biens en question. De son côté, le propriétaire peut utiliser son terrain, un avantage considérable que dans le cas où il resterait inexploité. De plus, une fois à l’issue du contrat de bail, le bailleur reprend ses droits réels immobiliers et devient le propriétaire des constructions réalisées par le preneur. C’est un atout non négligeable que dispose ce type de contrat.

Qui peut consentir à un bail à construction ?

Les parties identifiées pouvant consentir un bail à construction peuvent s’agir de personne privée, qu’elle soit une personne physique ou une personne morale de droit privé ayant la capacité d’aliéner. Autrement dit, la personne privée est en mesure de transférer ou de vendre son droit de propriété sur un bien. Les personnes publiques peuvent uniquement consentir ce type de bail sur leurs domaines privés.

Le bail à construction n’est régi que par certaines dispositions d’ordres publics. Cela concerne notamment les formalités relatives à la cession des droits du locataire ainsi que celles relevant du tribunal de grande instance dans le cas d’un litige se rapportant au montant du loyer ou pour sa révision.

Cela en vient à dire que les parties, dont le bailleur et le preneur, conservent leur liberté contractuelle hormis dans les cas susmentionnés. En d’autres termes, le propriétaire et le locataire ont la possibilité de définir librement les termes et les modalités applicables dans le contrat. Il incombe également aux deux partis de déterminer le montant du loyer.

Cependant, il est important de préciser que lors de l’établissement du contrat de bail à construction, les deux parties doivent veiller à respecter les caractéristiques relatives à la durée du contrat. Il en est de même pour l’obligation de construire pesant à titre personnel sur le preneur sans oublier les avantages inhérents à la possession d’un droit réel immobilier.

Il ne faut pas oublier que ces conditions font la particularité du bail à construction. En ce sens, le bailleur et le preneur doivent établir le contrat de manière à conférer des attributs et des possibilités pouvant avantager chacun d’eux.

Formation d’un bail à construction : comment cela se passe-t-il ?

Pour former le contrat, les parties sont tenues de publier le bail à construction auprès du service de publicité foncière compétent, autrefois dit de bureau des hypothèques, aux fins d’opposabilité aux tiers.

En ce sens, le bail à construction est document à établir par acte notarié ou bien par acte sous seing privé qui devra être déposé auprès d’un notaire et enregistré par le professionnel.

Un acte sous seing privé également connu par le terme d’acte sous signature privée s’agit d’un acte écrit et signé par les parties elles-mêmes ou par un mandataire.

Les autres baux avec quelques différences près du bail à construction

À la différence près de certains points, les baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation présentent un principe similaire. Le bailleur accorde au preneur pour une durée minimum de 18 ans, un droit réel immobilier portant uniquement sur les constructions. En ce sens, le bailleur conserve le titre de propriétaire du terrain. Et au terme du bail, sauf si une autre disposition est prévue dans le contrat, le bailleur devient également le propriétaire des constructions édifiées sur le terrain.

En quoi diffère le bail à construction du bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique présente nombreuses similarités aux principes et fonctionnement du bail à construction. Il concerne les biens des personnes relevant du domaine privé. Le bail emphytéotique impose au preneur une obligation de réaliser des travaux d’amélioration et se charger de l’entretien et de la réparation du bien. L’emphytéote jouit également des droits directs l’autorisant à sous-louer, échanger, vendre ou hypothéquer les droits de jouissance du bail.

Le bail emphytéotique est encadré par le versement d’une redevance périodique et il est également à la charge du preneur de s’acquitter des dépenses et des contributions inhérentes à l’immeuble. En sus, à la fin du contrat de bail, l’emphytéote quitte les lieux sans indemnité ni contrepartie. Le bailleur-propriétaire récupère la pleine propriété du terrain et des constructions.

Contrairement au bail à construction, l’emphytéote n’est pas soumise à une obligation de construire.

Pourquoi le bail à construction est-il différent du bail de réhabilitation ?

Le bail de réhabilitation comprend également un moult de similarités avec le bail à construction. Un bail de réhabilitation engage notamment le preneur à réaliser des travaux de réparation et d’amélioration sur l’immeuble du propriétaire et s’engage tout autant à le conserver en bon état. En de termes simples, le principal caractère propre à la construction qu’impose le bail à construction ne se trouve pas dans le bail à réhabilitation.

Le bail à réhabilitation donne la possibilité au bailleur ne pouvant pas réaliser des travaux d’amélioration ou réaliser l’entretien de son immeuble de le faire réhabiliter sans supporter les charges inhérentes.

En contrepartie, le preneur dispose d’un droit réel immobilier lui conférant la possibilité de céder ou d’hypothéquer le bail.

Bail à construction : régime fiscal et juridique du contrat

Les principales caractéristiques du régime juridique

Le régime juridique qui régit le bail à construction repose sur des particularités adaptées à la nature du bail. Il s’agit de caractéristiques fondamentales et cumulatives. À savoir :

• Le locataire a obligation de construire des édifices sur le terrain du propriétaire ;
• Selon les dispositions prises par les parties dans le contrat, cette obligation peut relever d’une réhabilitation ou d’une démolition dans l’intention de reconstruire ;
• Dans le cadre du bail, le preneur jouit d’un droit réel immobilier. Ce droit s’applique sur la surface du sol et sur les biens construits. Cette modalité du droit de propriété dont le preneur est titulaire s’appelle le « droit de superficie » ;
• Le preneur est libre de céder une partie ou la totalité de ses droits comme il peut les apporter en société tel qu’il est développé plus haut. Par ailleurs, la capacité du preneur à céder ses droits ne peut être organisée, limitée ou encore moins interdite par une disposition prévue dans le contrat de bail ;
• Ce dernier a également la possibilité d’autoriser une affectation hypothécaire inhérente à ses droits et portant sur les constructions ;
• La mise en place du bail à construction est notamment motivée pour permettre à la collectivité de valoriser ses biens en consentant à des servitudes et garantir une maitrise foncière publique ;
• Jusqu’au terme de la durée du bail, sauf disposition contraire, les constructions réalisées sont la propriété du preneur ;
• Toujours pendant la durée du bail, le dessus du sol dont les constructions appartiennent au preneur et le bailleur conserve le titre de propriétaire du sol.

Le régime fiscal pour ce type de bail

Tout au long du bail, le preneur est redevable à titre principal du paiement de la taxe foncière. Pour ce qui est des loyers et des différentes prestations perçues par le bailleur, il s’agit de revenus fonciers. Cela concerne notamment les constructions cédées au bailleur à l’issue du contrat de bail qui entraine un revenu imposable pour ce dernier et est défini à partir du prix de revient des constructions.

Le paiement des revenus fonciers lors de la restitution des biens construits à leur propriétaire initial sans indemnité en fin de bail peut s’étaler sur 15 ans. Il est néanmoins intéressant de préciser que cette imposition peut être atténuée suivant deux conditions :

• Dans le cas où la durée du bail dépasserait 30 ans, aucune imposition n’a lieu à la suite d’un retour gratuit des constructions au bailleur-propriétaire en fin de bail.
• Dans le cas où la durée du bail n’excéderait pas 30 ans, est égal au revenu brut foncier le prix de revient des constructions diminué par un abattement d’impôt de 8 % par année au-delà de la 18ème année.

Les dispositions en termes de succession

Le bail à construction est transmis à toutes personnes détenant la qualité de « ayant droit » en cas de décès du preneur ou du bailleur. Le décès de l’une des parties ne constitue donc pas une condition valable pour la résiliation du bail.

• L’éventuel décès du preneur permet le calcul des droits de succession à partir de la valeur du droit réel du preneur sur le terrain ainsi que le droit de propriété de celui-ci sur les constructions.
• Pour ce qui est du bailleur, les droits de succession seront déterminés suivant la valeur de ses droits sur la surface du sol en plus de son droit de retour en tant que propriétaire des édifices.

Qu’en est-il des droits d’enregistrement et de la TVA ?

En application du Code général des impôts en son article 261D, le bail à construction permet aux parties de bénéficier d’une exonération de TVA, sauf dans le choix d’un assujettissement.

En cas d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, celle-ci dispose d’un taux et des conditions similaires que dans le cas d’une TVA pour l’acquisition d’un terrain à bâtir. La TVA est nulle à la fin du bail.

Conditions relatives à la durée du bail à construction

Le bail à construction est généralement conclu pour une durée minimale de 18 ans sans dépasser 99 ans et cela sans tacite reconduction possible. Les parties peuvent néanmoins proroger le bail. Il est également à noter que ce type de bail ne peut prévoir de dénouement ultérieur à la durée stipulée dans le contrat.

Toutefois, tout manquement du preneur tel que la non-réalisation des constructions, un mauvais entretien, le non-paiement des loyers, peut conduire à la résiliation du bail à construction.