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ILC : un indice utilisé dans la revalorisation des loyers des baux commerciaux

Par Marc , le 28 avril 2023 - 5 minutes de lecture
Indice des Loyers Commerciaux

Lors d’une révision des loyers à la hausse, il est nécessaire de l’inscrire dans les baux. Afin de justifier cette hausse, il existe trois indices sur lesquels il faut se baser ; il s’agit de l’indice des loyers des activités tertiaires, de l’indice du coût de la construction, et l’indice des loyers commerciaux. Ce dernier intervient dans le cadre d’un bail commercial.

Qu’est-ce que l’Indice des Loyers Commerciaux ou ILC ?

Dans ses débuts, l’ILC ou Indice des Loyers Commerciaux était utilisée pour référencer l’indexation des loyers commerciaux. Cet élément était donc utilisé par les locataires ou bailleurs pour réviser le loyer qui est inscrit dans le bail commercial.

C’est depuis l’année 2014 que l’Indice des Loyers Commerciaux a commencé à entrer en vigueur en ce qui concerne cette révision.

C’est la Loi de modernisation de l’économie qui a instauré cet indice en 2008. L’ILC est un des indices qui remplace l’ICC, parce qu’il était jugé trop erratique et ne reflète pas les réalités économiques.

L’application de l’ILC s’étend aux baux qui sont conclus avec les locataires inscrits au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) de type commerces. L’ILC peut aussi s’appliquer pour un locataire artisan qui est inscrit dans le RM ou Répertoire des métiers.

L’INSEE procède à la publication de l’indice qui est relevé à chaque fin de trimestre, ce qui permet d’avoir 4 indices de loyers commerciaux par année.

Utilité de l’Indice des Loyers Commerciaux

L’ILC est une référence des loyers artisanaux et commerciaux. Il s’utilise dans un contrat de location commercial pour référencer la révision des loyers. Il faut prendre en compte l’indexation qui est rédigée dans le contrat de bail pour savoir si la révision doit être triennale ou annuelle.

Selon l’article L145-34, qui concerne la modification du code de commerce, il est possible d’utiliser l’Indice des Loyers Commerciaux pour les baux professionnels. Cet article est une bonne nouvelle pour les professionnels souhaitant le développer leur patrimoine personnel, car il leur permet de louer un local à titre professionnel.

Par rapport à l’indice ILAT, l’indice ILC est plus favorable aux bailleurs, car il a un effet bénéfique dans le projet d’investissement immobilier locatif.

Qui est concerné par l’Indice des Loyers Commerciaux ?

Ce sont les activités artisanales et les activités commerciales qui sont visées par l’ILC. Les activités tertiaires qui sont autres que les commerciales exercées dans des locaux professionnels (les activités qui sont exercées en entrepôts logistiques et les professions libérales) ne sont pas concernées par l’ILC, mais par l’ILAT.

Afin d’utiliser l’ILC, il faut que les locataires artisans et commerçants soient immatriculés au RCS et au RM.

Comment calculer l’Indice des Loyers Commerciaux ?

On calcul l’Indice des Loyers Commerciaux trimestriellement au niveau de l’INSEE. C’est ensuite ce dernier qui se charge de le publier officiellement.

Pour calculer l’ILC, il faut faire le rapport entre la somme pondéré des indices. Il s’agit de :

  • 50 % sur l’évolution des prix à la consommation (loyers sur tous les foyers en France Outre-Mer et Métropolitaine, et tabacs non inclus)
  • 25 % sur l’évolution du CA du commerce de détail
  • 25 % sur l’évolution du budget de la construction neuve

D’une manière générale, on doit réviser le loyer d’un bail commercial au minimum lors du renouvellement du bail ou tous les trois ans s’il s’agit des baux longs durés. Il est également possible que la révision du loyer se fasse annuellement.

Cela permet de ne pas prévoir dans le contrat de bail commercial une clause spécifique. Toutefois, il faut qu’un avenant qui concerne la révision de loyer soit adressé à l’autre partie grâce à une lettre recommandée suivie d’un accusé de réception. Cette même lettre doit aussi stipuler le montant du loyer demandé.

Pour l’évaluation du nouveau loyer, surtout pour la révision annuelle, le calcul peut se faire en suivant un modèle qui est :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’année précédente)

Pour une révision triennale, l’ILC du même trimestre de l’année N-3 entrera dans le calcul.

Comment calculer le loyer révisé avec l’ILC ?

Même s’il n’y a pas de clause qui est prévue au contrat, il est toujours possible de procéder à la révision triennale du bail commercial. Cette révision du loyer pourra alors se faire tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Elle doit être signifiée par lettre recommandée ou par acte huissier avec accusé de réception.

Le montant de la révision peut être plafonné en fonction de l’indice trimestriel de référence dans le cas où elle serait effectuée à l’initiative des parties. Pour les activités artisanales et commerciales, la variation de l’ILC doit toujours être supérieure à la hausse du loyer qui est en cours.

Pour calculer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, il faut utiliser la formule suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel x (ILC en vigueur le jour de la demande/ILC en vigueur le jour de la fixation du loyer)

C’est sur l’indice en vigueur à la date de la précédente révision que s’appuieront les révisions suivantes.

Marc

Marc est un nomade digital qui vit de la monétisation de ses sites internet, notamment via l'affiliation et le dropshipping. Il vient régulièrement proposer des contenus toujours aussi pertinents aux lecteurs de 7-Dragons.