Loi Pinel ou déficit foncier : lequel choisir ?

Pour garantir le bon développement de son patrimoine, il est possible d’utiliser un moyen rapide qui est le levier fiscal, ainsi que celui du crédit. Pour réduire leurs impôts, les investisseurs peuvent accéder à plusieurs dispositifs. Parmi ces derniers, on peut citer l’investissement en loi Pinel, ainsi que le déficit foncier. Ces dispositifs présentent un certain nombre de différences qu’il est important de connaître avant de faire son choix.

Quand est-ce qu’on parle de loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi qui soutient la construction immobilière et l’investissement locatif dans les zones dites « tendues ». Pour cela, elle incite les investisseurs à acquérir des biens immobiliers, généralement neufs, pour ensuite les mettre à la location.

Sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, la loi Pinel permet la réduction d’une partie de son impôt sur le montant de l’investissement (10,5 %, ou 17,5 %). Cette réduction peut même atteindre 12 %, 18 % et 21% sous certaines conditions. Toutefois, il faut savoir que ces avantages fiscaux seront réduites progressivement dans les années à venir.

Pour bénéficier de la défiscalisation initiale proposée par le dispositif, il est nécessaire de respecter certaines conditions pour être éligible à la loi Pinel Plus.

Le 31 août 2014, le Premier ministre Manuel Valls, et le ministre du Logement Sylvia Pinel ont présenté le dispositif Pinel, s’adressant ainsi à tous les Français (même sans apport). C’est le 1^er janvier 2015 que la loi a officiellement été mise en vigueur et elle se focalise sur les investissements dans l’immobilier neuf.

La loi Pinel ne cesse d’évoluer au fil des années, surtout en ce qui concerne les taux de réduction d’impôt appliqués.

Pour information, en France, on propose des avantages fiscaux pour la construction de résidences neuves.

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel procure plusieurs avantages. Le plus important est la réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à un 17,5 % avec la loi Pinel, et même jusqu’à 21 % avec la loi Pinel Plus, et en fonction du nombre d’années d’engagement sur la location du bien (6 ans, 9 ans, 12 ans).

Cette loi permet aussi à l’entrepreneur de devenir propriétaire, sans avoir d’apport. En effet, l’investissement est remboursé chaque mois par les loyers qui sont versés, et par l’avantage fiscal.

Grâce à la loi Pinel, il est possible de louer le bien à ses descendants ou ascendants (enfants, parents).

L’investissement dans l’immobilier locatif permet aussi de bien préparer sa retraite, car cela permet de se constituer un patrimoine et de faire entrer de l’argent chaque mois via les loyers.

Quand est-ce qu’il faut parler de déficit foncier ?

La mise en location d’un bien immobilier permet de percevoir des revenus locatifs appelés loyers. Certaines charges locatives peuvent être déduites de l’imposition de ces revenus. On a un déficit foncier lorsque le montant des loyers encaissés durant une année est inférieur au montant des charges locatives déductibles. Ces derniers sont constitués :

• Des charges qui sont générées suite à l’exploitation du bien immobilier (primes d’assurance, charges de copropriété, taxe foncière, frais d’agences immobilières pour la gestion immobilière).
• Des charges financières qui sont liées au bien immobilier comme la réparation, les intérêts d’emprunt, les frais associés aux intérêts.
• Des frais qui sont liés aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien immobilier.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier permet de diminuer l’impôt dû, en s’imputant sur les revenus du propriétaire du bien immobilier.

La valeur du déficit foncier est de 10.700 euros, s’imputant sur le revenu global perçu durant une année (sauf part de charges qui correspond aux intérêts d’emprunt). Il faut savoir que le revenu global imposable est correspondant au total des différents revenus imposables du contribuable.

S’il y a une part du déficit qui dépasse les 10.700 euros, elle peut être imputée sur les revenus fonciers des dix années qui suivent. Dans le cas où le revenu global imposable ne dépasserait pas le montant du déficit de l’année, on a donc un surplus qui peut être déduit sur le revenu global imposable pendant les six prochaines années.

Il faut savoir que l’imputation n’est possible que pour les investisseurs qui sont soumis au régime réel. Ceux qui sont soumis au régime micro-foncier ne peuvent pas bénéficier de cette imputation.

L’imputation du déficit foncier sur les revenus permet de contraindre la continuation de la location du bien immobilier durant au moins 3 ans. En général, lorsque le déficit foncier est imputé par le contribuable sur son revenu global pour une année, il faut que l’immeuble soit affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. La location du bien doit se faire sur 3 ans pour ne pas être remise en cause sur le déficit.

Comment est calculé le déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier est effectué comme suit :

• Addition du total des intérêts d’emprunt, des revenus immobiliers bruts et des autres charges
• Soustraction des frais qui sont liés aux intérêts d’emprunt du revenu brut. Pour un résultat négatif, le déficit est à imputer sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Pour un résultat positif, les autres charges sont à imputer sur les revenus nets de charges qui sont liées aux intérêts d’emprunt : il n’y a donc pas de déficit.

Choisir entre loi Pinel et déficit foncier

Le choix entre la loi Pinel et le déficit foncier se fait généralement en fonction de la situation personnelle de l’investisseur.

Le choix peut aussi dépendre de la typologie des biens :

• La loi Pinel pour l’investissement dans le neuf
• Le déficit foncier pour l’investissement dans l’ancien

Ce choix dépendra également des avantages fiscaux, ainsi que des dispositifs.

Il faut savoir que la loi Pinel est adaptée à une population de primo-investisseurs qui veulent transformer une certaine partie de leur imposition en patrimoine. Quant au déficit foncier, il peut s’adapter à certaines personnes qui ont des revenus fonciers significatifs, permettant le financement d’une nouvelle acquisition par les prélèvements sociaux et par l’impôt.

Dans tous les cas, que ce soit la loi Pinel ou le déficit foncier, l’objectif est la transformation d’une charge en patrimoine.