Impôt sur la fortune immobilier : comment déclarer les parts de SCI ?

Toute entreprise légalement créée est tenue de s’acquitter de ses impôts et une SCI obéit à cette législation. Grâce à son statut particulier, la société civile immobilière honore ses obligations fiscales en tenant compte d’autres paramètres : les parts détenues par chaque associé. Auparavant, les sociétés œuvrant dans le domaine de l’immobilier ont été soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF. Depuis janvier 2018, ce dernier a été remplacé par l’IFI, un système imposition applicable sur la fortune immobilière détenu par les associés.

Tout savoir sur l’impôt sur la fortune en SCI

Base de l’application de l’IFI dans une SCI

Lors de la création d’une SCI, chaque associé dépose un apport correspondant à la valeur de son actif et cela détermine sa responsabilité au sein de la société. Ces apports composent le capital social de l’entreprise et, en tant qu’actif imposable, ils font l’objet d’une imposition annuelle. Si certaines entreprises paient des taxes en fonction de chiffre d’affaires global, une SCI calcule le taux d’imposition en tenant compte des parts détenues par chaque associé.

Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, chaque part composant le patrimoine immobilier de l’entreprise requiert une déclaration individuelle. Que la société civile immobilière opte pour l’impôt sur le revenu ou choisit l’impôt sur la société, l’IFI s’applique avec un taux progressif et les actifs demeurent taxables.

Variant de 0,5 % à 1,5 %, ce taux tient compte des dépenses annexes comme la réhabilitation ou le remboursement des emprunts. Afin de protéger l’intérêt de certains investisseurs immobiliers, l’administration fiscale applique un seuil minimal de 1,3 million d’euros d’investissement.

Les parts imposables et calculs du taux de l’IFI

Contrairement à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’impôt sur la fortune immobilière considère uniquement les biens immobiliers. Reconnus comme un patrimoine détenu par une personne physique, ils correspondent aux parts sociales et entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. L’article 965 du Code général des impôts stipule par ailleurs que les parts d’une SCI sont taxables dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière. À cela s’ajoutent les droits immobiliers directement et indirectement détenus par l’associé.

Pour avoir le montant de l’actif immobilier imposable, il suffit d’estimer la valeur vénale de l’ensemble de bien détenu par la société. Le calcul se poursuit en faisant le pourcentage du capital social de l’entreprise attribué à chaque associé. Les parts taxables au titre de l’IFI excluent le montant des dettes et autres passifs utilisés lors d’une réhabilitation ou d’un remboursement d’emprunt.

Le taux d’imposition appliqué en IFI

Après la détermination des parts taxables, il convient d’appliquer le taux progressif variant de 0,5 % à 1,5 %, selon le montant de l’actif. Le barème se présente de manière suivante :

• Entre 800 000 euros et, 1300 000 euros, un taux de 0,5 % s’applique.
• De 1300 001 euros à 2570 000 euros, l’IFI correspond à 0,7 % du montant des parts à déclarer.
• Entre 2570 001 euros et 5000 000 euros, le bien immobile est taxé à 1 % de sa valeur vénale.
• De 5000 001 euros à 10 000 000 euros, il faut prévoir un impôt estimé à 1,25 % des actifs.
• Au-delà de 10 000 000 euros, le taux applicable est de 1,5 %.

Sachez cependant que l’actionnaire reste assujetti à l’IFI dès 800 000 euros, si sa part atteint le seuil minimal d’imposition. Pour préserver les entrepreneurs, le montant de l’IFI ne doit pas dépasser 75 % du revenu net du contribuable.

Abattement et exonération possibles

Il est également possible de profiter d’une décote, d’un abattement, voire d’une exonération d’IFI. À part un bien affecté à l’activité professionnelle d’un associé, les titres faisant l’objet d’un démembrement sont exonérés d’IFI. Une propriété servant de résidence principale profite d’une exonération pouvant atteindre jusqu’à 30 %. Seul le bénéficiaire de la propriété paie l’impôt sur la fortune mobilière.

Un taux de décote pouvant atteindre jusqu’à 20 % sera accordé à un associé, s’il procède à une déclaration d’insuffisance de liquidité. Notez par ailleurs que l’IFI ne s’applique pas à un investisseur disposant moins de 10 % du capital social.

Comment faire la déclaration des parts de SCI ?

Avant de déclarer votre patrimoine à la direction des impôts, assurez-vous que la valeur vénale de votre part dans la société excède les 1,3 million d’euros. Pour les associés répondant aux critères d’éligibilité de l’IFI, il suffit de remplir le formulaire Cerfa n°15798. Pensez à le faire simultanément avec votre déclaration de revenus. Cela vous permet de limiter le temps nécessaire à la préparation des dossiers et des documents à fournir.

Pour ce faire, chaque associé est tenu de faire une déclaration en ligne de l’année précédente. Après avoir rempli le formulaire, il suffit de le mettre en ligne. Si vous préparez la version imprimée, ce format reste disponible et imprimable via le site officiel des impôts. Pour les plus occupés, faire appel aux services de prestataires est aussi une excellente façon de faire sa déclaration.