Pourquoi et comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ouvre droit à des avantages fiscaux intéressants. Mais quels sont ces avantages fiscaux ? Comment devenir LMNP ? Les réponses dans cet article.

Pour quelle raison faut-il devenir loueur meublé non professionnel ?

La location meublée non professionnelle permet d’obtenir des revenus sur les biens meublés mis en location. Cela peut être la location :

• D’une partie de la résidence principale du propriétaire
• D’un bien non habité par le propriétaire bailleur
• D’une dépendance de la résidence du propriétaire

En général, les sommes touchés occasionnellement ou régulièrement suite à la mise en location d’un bien non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce sont des revenus qui doivent figurer dans la catégorie des BIC (ou Bénéfices Industriels et Commerciaux). Chaque bailleur professionnel ou non professionnel y est soumis.

Un loueur meublé non professionnel bénéficie d’abattements fiscaux sur les sommes perçus en tant que loyers qui sont encaissés chaque année. Ces abattements permettent une non-imposition sur une partie des revenus fonciers qui sont déclarés.

Toutefois, il faut tenir compte du régime fiscal choisi lors de l’immatriculation auprès des administrations qui sont compétentes. Pour le régime micro-BIC par exemple, le loueur meublé non professionnel bénéficie d’un abattement sur les revenus fonciers d’une valeur de 50 %. Pour le régime réel d’imposition, il est possible de déduire les sommes qui sont réellement engagées comme les coûts des travaux, les frais de notaire, etc.

Il faut donc veiller à bien choisir son régime fiscal, car cela déterminera les sommes à déduire sur les revenus fiscaux.

Qui est concerné par la loi LMNP ?

Les investissements en LMNP exercent généralement leur activité à but locatif, c’est-à-dire que le bien qui est acheté sera loué. Pour une optimisation de la rentabilité de son investissement, la location en LMNP est donc idéale. Elle permet en même temps de bénéficier d’un régime fiscal avantageux (réduction de TVA, réduction d’impôts) ; plus avantageux que celui de la location non meublée. Le logement sera considéré en location le mois qui suit la date d’acquisition ou la date d’achèvement de l’immeuble.

La loi LMNP est particulièrement intéressant, car il peut s’appliquer tant pour un bien ancien que pour un bien neuf.

Pour les locataires, l’investissement en LMNP dans le neuf est plus attrayant. En effet, ce type d’investissement est sûr de respecter les normes environnementales et techniques. Il peut également présenter un bon niveau de confort. Il faut tenir compte du fait que les locataires orientent leur choix sur les biens qui ne nécessite pas des travaux de rénovation.

Comment devenir éligible à la LMNP ?

Il existe des conditions à remplir pour l’obtention du statut de loueur meublé non professionnel. Ce sont des conditions relatives au bien et au propriétaire de ce bien.

Conditions liées au bien

Pour ceux qui veulent obtenir le statut LMNP, ils doivent veiller à ce que leur bien immobilier à mettre en location respecte quelques conditions :

• Il faut que le bien appartienne au loueur
• Il faut que la superficie du bien immobilier dépasse les 9 m2
• Il faut que le bien soit meublé (de tous les meubles et équipements nécessaires pour accueillir le locataire)

Conditions liées au propriétaire

Pour l’obtention du statut LMNP, il faut être un particulier. Un investisseur immobilier ne peut pas obtenir ce statut. Pour cela, il faut que la personne concernée n’exerce pas la location meublée en tant qu’activité professionnelle.

Il ne faut pas aussi être inscrit au Registre du commerce et des sociétés. La déclaration de son statut de loueur meublé non professionnel doit se faire au centre des formalités des entreprises.

Les revenus de location meublée doivent aussi être déclarés sous le régime BIC.

Après l’obtention du statut de LMNP, il faut que les revenus annuels qui sont tirés de la LMNP ne dépassent pas les 23 000 euros. Il faut également que ces revenus soient inférieurs ou égaux aux revenus qui sont générés par les autres personnes qui appartiennent au foyer fiscal. Le respect de ces conditions permet de conserver le statut. Le dépassement de ces plafonds engendre la transformation du statut en LMP ou Loueur meublé professionnel.

Quelles sont les démarches à suivre pour devenir LMNP ?

Il faut d’abord commencer par respecter les conditions liées au bien avant de devenir LMNP. Après cela, il faut passer à la partie administrative. Il s’agit de l’inscription auprès du Centre de formalités du greffe du tribunal de commence. Cette inscription doit se faire dans les 15 jours qui suivent la signature du bail.

Pour procéder à l’inscription, il faut passer au remplissage du formulaire Cerfa n° 11921*04. Il faut veiller à bien préciser le régime d’imposition qui a été choisi.

Pour le régime micro BIC, il est possible d’obtenir un abattement sur le revenu net imposable, à hauteur de 50 % ; tandis que pour le régime réel, les frais qui sont investis de manière réelle dans le logement meublé sont déduits.

Un numéro de SIRET est ensuite attribué au loueur par le greffe du tribunal de commence après la réception du formulaire et des pièces justificatives. C’est une démarche qui permet d’officialiser l’activité de loueur meublé non professionnelle, et de bénéficier des avantages fiscaux qui y sont associés.

Régime spécifique de la LMNP

Comme nous l’avons dit précédemment, ceux qui choisissent de devenir loueur en meublé non professionnel sont imposées de manière automatique au régime des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, mais peuvent également choisir le régime réel d’imposition. Voici quelques précisions sur ces deux régimes.

Régime micro-BIC

Pour un régime micro-BIC, le loueur peut bénéficier d’un abattement de 71 % pour les visites de touristes et de 50 % pour les logements normaux. On procède au prélèvement des impôts à la fin de l’année pour le régime micro-BIC (avant la déduction des charges).

Toutefois, ce régime possède un inconvénient, c’est qu’il n’y a pas de création de déficits fonciers.

Régime réel simplifié

Il n’y a pas d’abattement pour un régime simplifié, mais on prend en compte le déficit foncier. Cela signifie que les accidents et tous les travaux de rénovation sont comptabilisés. Ils seront ensuite réduits lors du paiement des impôts. Dans le cas où il y aurait des travaux à effectuer sur les logements, et que le coût serait supérieur au loyer perçu, le loueur ne payera donc pas d’impôts.

Autres informations à connaître sur le régime micro-BIC et le régime réel simplifié

Le choix d’un régime a un impact important sur la déclaration de l’impôt sur les revenus perçus sur la location meublée. Pour le régime micro-BIC, les charges sont calculées en fonction du forfait. Ce régime implique l’imposition sur seulement 50 % des recettes. Cela signifie que la comptabilisation des amortissements est impossible.

Quant au régime réel simplifié, les amortissements comptables sont comptabilisés, et entrent dans les charges fiscales. On a donc des déficits à cause des amortissements, mais peuvent être reportés sur les revenus, et ne sont pas limités sur la durée.

Le locataire doit prendre les montants totaux facturés (en termes de recettes) dans l’année, afin de déduire la somme des charges annuelles déductibles (primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.).