Qu’est-ce qu’une foncière immobilière ?

Investir dans le domaine de l’immobilier et faire fructifier son capital demande de l’habileté et une maîtrise de ce secteur d’activité. Pour un investisseur, la foncière immobilière peut être une excellente solution. Cette dernière peut prendre des statuts différents et l’entrepreneur choisit la forme qu’il souhaite en fonction de ses besoins. Dotées d’un fonctionnement particulier, les foncières immobilières diffèrent selon le mode de gestion choisi.

Une foncière immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Connue également sous l’appellation de société foncière, une foncière immobilière désigne une solution d’investissement dans le domaine de l’immobilier. Cette manière d’investir offre aux entrepreneurs la possibilité de faire fructifier leurs avoirs, sans devoir acheter directement un titre. Il s’agit d’un placement en vue d’une diversification de l’investissement.

Étant une société commerciale, une foncière immobilière joue le rôle de gestionnaire d’actif et exploite le parc locatif pour le compte des entrepreneurs. En pratique, l’investisseur fait un apport d’un montant défini et la somme investie sera introduite dans le chiffre d’affaires de la société.

Conçue pour diversifier l’investissement, elle sert à acquérir des biens d’usage commercial, des immeubles d’habitation et des immobiliers professionnels. Le parc locatif acquis sera ensuite exploité pour des fins commerciales et assure un revenu fixe à l’actionnaire.

Dans certains cas, une foncière est composée de plusieurs sociétés et prend la forme juridique d’un holding. Si l’une des filiales porte le statut d’un SCPI (société civile de placement immobilier), l’exploitation du parc immobilier sera confiée à celle susceptible d’assurer ce rôle.

À la fin d’une année d’exercice, chaque investisseur reçoit un revenu correspondant à sa part de capital.

Les différents types de foncières immobilières

Étant une société d’investissement, une foncière immobilière peut prendre de différents statuts juridique. Selon l’objectif et la gestion de patrimoine souhaité, l’investisseur a le choix entre une SAS, une SARL, une SIIC ou une SPPICAV.

SAS immobilière

Une société par actions simplifiée à vocation immobilière s’adresse à toute personne souhaitant acquérir des biens en nom commun. Dédiée aux investisseurs avertis, elle requiert la maîtrise parfaite du domaine et de son évolution. Ce statut consiste à mettre les investissements en commun pour disposer d’une ressource financière nécessaire à l’acquisition de titres.

Contrairement à d’autres statuts, cette forme juridique reste malléable à souhait lors de l’acquisition et de la cession des parts. Le nombre d’actionnaires étant variable, un investisseur peut céder sa part à un tiers entrepreneur, augmentant ainsi les ressources financières disponibles.

Cette circulation de patrimoine tient cependant compte du statut rédigé à la création de l’entreprise. Ainsi, les associés peuvent autoriser la cession des parts ou interdire la vente des biens immobiliers en vue d’une stabilité financière.

SARL immobilière

Créée à des fins commerciales, une SARL immobilière figure parmi les foncières à prioriser. Il s’agit principalement d’une institution constituée de plusieurs associés souhaitant une exploitation raisonnable de leur patrimoine. Pour avoir une SARL, les actionnaires réunissent leur capital pour acquérir de propriétés et de biens d’une valeur importante. Les terrains et les immeubles acquis constitueront alors le parc locatif à exploiter.

À l’instar de toute société à responsabilité limitée, elle limite l’engagement des actionnaires à la hauteur de leurs avoirs. Son statut l’autorise à disposer d’un objet commercial et d’une prépondérance immobilière. Les parts étant difficilement cessibles, cette solution d’investissement est un choix judicieux pour investir à long terme.

Une SARL immobilière est soumise au régime fiscal d’impôt sur la société, mais elle peut, dans certains cas, profiter d’un impôt sur le revenu. Si le statut de la société l’accorde, un dirigeant a le droit d’agir, sans restriction, au nom de la société.

SPPICAV immobilière

Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable est une autre forme de foncière qu’un investisseur peut choisir. Attribué à une entreprise non cotée, ce titre concerne aussi bien les professionnels que les particuliers.

Investir dans une SPPICAV permet à l’entrepreneur de disposer d’une liquidité pour une acquisition de nouveaux titres fonciers. L’objectif principal étant de réaliser un profit par la location de ces biens. En cas d’achat de terrain, la société n’est pas obligée de céder ses actifs immobiliers.

Reconnu comme une société d’investissement mixte, un SPPICAV dispose d’un chiffre d’affaires composé à 65 % de prépondérance immobilière et à 35 % de ressources financières. Notez également que cette foncière peut avoir des ressources financières cotées en bourses, même s’il n’est pas représenté sur un marché financier. En cas de baisse généralisée, son chiffre d’affaires subit une dévalorisation correspondante.

SIIC immobilière

La particularité d’une SIIC réside dans la possibilité de vendre ses titres sur un marché financier. Cotée en bourse, cette société d’investissement immobilier permet de négocier le prix, de vendre ou d’acheter des biens sur des plateformes financières.

Vendre ses titres offre à l’entrepreneur de la liquidité, mais le nombre de vendeurs et d’acquéreur définit le prix du bien sur une plateforme financier. En cas de baisse ou d’une crise dans le secteur immobilier, un terrain ou un immeuble peut être vendu à un prix inférieur à la moyenne.

Ainsi, la création d’une SIIC requiert de la vigilance et une maîtrise parfaite du secteur de l’immobilier. Cette forme de foncière s’adresse à des investisseurs avertis, souhaitant profiter de l’évolution permanente du secteur.

Un holding, une foncière immobilière composée de SCPI

Différent des foncières précédentes, un holding regroupe des sociétés immobilières de statut différent. Il peut être une SARL ou une SAS, mais son fonctionnement diffère de la gestion d’autres entreprises. Le nombre d’associés étant variable, un holding comprend, en haut de la hiérarchie, la société mère et les filiales.

Un holding ne tient pas compte du statut légal des entreprises filles : ces établissements peuvent être une SAS, une SARL, voire une SCPI. Après sa création, le holding s’occupe de la supervision des actions tandis que les filiales exploitent les propriétés.

Opter pour les foncières immobilières : les avantages

Pour un investisseur, il est possible de déléguer la gestion des actifs à un professionnel ou une personne de confiance. Si l’entrepreneur ne souhaite pas exploiter son bien, le gérant s’en charge à sa place.

Habituellement difficiles à acquérir, les logements et les immeubles à usage professionnel deviennent facilement accessibles. En réunissant leur capital, les actionnaires disposent des ressources nécessaires à l’achat d’un bien et l’acquisition de ces titres augmente la valeur de l’investissement.

Investir seul dans l’immobilier demande une somme importante, un chiffre d’affaires supérieur à celui requis dans la création d’une foncière. Pour un investisseur particulier, cette option est une solution à la fois bénéfique et efficace de faire fructifier les avoirs.

Dans certains cas, les actifs investis dans ce type d’entreprise peuvent servir dans une assurance vie ou un plan d’épargne en action. L’association de ces prévoyances sociales à l’investissement immobilier réduit la taxe à payer par l’entreprise. Notez cependant que cette facilité de gestion tient compte du statut de la foncière. L’accord entre l’investisseur, son assureur ou les autres institutions financières est également important.