Société Civile Immobilière : qui peut devenir associé ?

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une société de personnes. Dans ce type de société, il faut disposer au minimum deux associés. Pour faire partie de ces derniers, il existe plusieurs conditions restrictives.

Quels sont les avantages de devenir associé d’une SCI ?

Être associé d’une SCI peut être avantageux sur plusieurs points :

• La capacité d’achat d’un bien immobilier à plusieurs
• La facilité sur la gestion des biens immobiliers sans avoir à être soumis au régime précaire de l’indivision
• La séparation du patrimoine locatif, du patrimoine personnel et du patrimoine professionnel
• La facilité sur la transmission de son patrimoine
• La possibilité d’opter pour l’IS ou Impôt sur les Sociétés pour éviter le changement de tranche d’imposition à titre personnel
• La possibilité de bénéficier de l’abattement sur la plus-value immobilière calculée en fonction de la date de souscription des parts sociales.

Qui sont les personnes éligibles au statut d’associé dans une Société Civile Immobilière ?

Dans une Société Civile Immobilière, une personne physique et une personne morale peuvent devenir associées. Il faut savoir que les impacts sur la société peuvent être différents, en fonction du statut. Cela peut être en termes de fiscalité ou en termes de gestion.

En France, les associés d’une Société Civile Immobilière peuvent être des Français, mais aussi des étrangers.

Pour une personne qui vient d’un pays hors de l’Union Européenne, elle peut devenir librement une associée d’une SCI, sous condition de la non-interdiction de sa loi nationale.

Personnes physiques

Quels que soient la nationalité et l’âge d’une personne physique, elle peut devenir associée dans une Société Civile Immobilière.

Pour les personnes majeures (personnes juridiquement capables), elle a tous les droits de devenir associée, et même gérante de la structure. Même en étant incapable, elle pourra toujours devenir une associée d’une SCI, mais à condition d’être représenté par son mandataire judiciaire (curateur ou tuteur) durant ses fonctions d’associés. C’est une mesure qui agit comme une protection judiciaire à la personne, ainsi qu’à ses intérêts.

Pour les personnes mineures, elles deviennent associées d’une SCI par le biais de successions ou de donation. Elles ne pourront apporter des biens à la société (immeuble, fonds de commerce, valeurs mobilières, instruments financiers) dans le cadre d’une constitution ou d’une augmentation de capital qu’avec l’autorisation du juge des tutelles. Quant à l’acquisition de parts par une personne mineure, il n’est pas nécessaire d’avoir un accord du juge des tutelles. Il est également possible de protéger ce mineur en indiquant dans les statuts que l’engagement des associés mineurs ne sera qu’à la hauteur de ses apports. C’est une disposition unique qui ne peut être légale qu’en présence d’une personne mineure.

Personne morale

Comme nous l’avons dit précédemment, il est également possible pour une personne morale de devenir associé d’une Société Civile Immobilière. Il peut s’agir d’une société commerciale, mais aussi d’une société civile.

Il est également possible de procéder au démembrement des parts de SCI. La détention de ces droits sur les parts peut être en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété.

Dans le cas où un associé serait une société à l’IS, la SCI sera donc dans le devoir d’appliquer l’article 238 bis K du Code Général des Impôts. Elle sera également obligée de procéder aux amortissements comptables des biens immobiliers, ainsi que de respecter le plan général comptable.

Le nombre d’associés dans une SCI

Dans une Société Civile Immobilière, il est nécessaire d’avoir au moins deux associés. Quant au nombre maximal, le nombre est en illimité.

Peut-on être associé unique dans une SCI ?

Le nombre d’associés est très important en SCI. En effet, c’est la loi qui a fixé qu’une Société Civile Immobilière ne peut pas avoir moins de 2 associés.

La création d’une SCI à associé unique n’est donc pas possible. C’est même une condition qui est vérifiée par le greffe lors de la demande d’immatriculation de la société.

Est-ce qu’une SCI peut devenir unipersonnelle ?

Même s’il est impossible de constituer une SCI avec un seul associé, il peut arriver qu’un de ces associés possède toutes les parts de la société. En effet, cela arrive lors :

• Du décès des autres associés de la SCI
• Du retrait d’un associé
• De la cession des parts entre associés

Dans le cas où la SCI viendrait à compter un seul associé, elle doit procéder à la régularisation de sa situation dans un délai d’un an. Ce qui veut dire que l’unique associé doit trouver de nouveaux associés à faire entrer au capital de la SCI. Le non-respect de cette condition donne le droit aux tiers de demander au tribunal la liquidation et la dissolution de la Société Civile Immobilière. Seul le juge possède le droit d’accorder un supplément de délais (à hauteur de 6 mois) pour chercher un nouvel associé.

Il faut savoir que la société peut toujours perdurer, même après l’expiration du délai d’un an. Mais cela ne permet pas la souscription à un nouvel emprunt bancaire par exemple. Cela peut être un inconvénient pour l’associé unique dans le cas où la société ferait faillite (responsable sur la totalité des dettes).

Responsabilité des associés dans une Société Civile Immobilière

Dans une SCI, les associés ont certaines obligations, ainsi qu’une responsabilité qui peut être indéfinie, proportionnelle, subsidiaire et non solidaire avec les autres associés.

Les associés d’une SCI sont également responsables de manière indéfinie sur les biens personnels qu’ils possèdent lorsque la Société Civile Immobilière n’arrive pas à rembourser ses dettes. Il n’y a donc pas de limites de montant. Ces responsabilités sont calculées proportionnellement à la quote-part des parts sociales détenues par chaque associé.

À titre d’exemple, si un associé possède 20 % des parts sociales de la SCI, cela permet aux créanciers de la société de payer les créances impayées dans la limite de 20 % de la dette, et ce, quel que soit le montant de la dette.

Il faut savoir que la solidarité des associés doit se faire avec la SCI uniquement. Ils ne sont donc pas solidaires entre eux. Cela signifie que lorsqu’un associé ne peut pas payer sa quote-part des dettes qui lui sont dues, le créancier ne peut pas demander un remboursement auprès des autres associés.

Toutefois, il convient de savoir qu’il n’est possible d’engager la responsabilité des associés que lorsque tous les moyens que la société peut déployer pour le paiement sont épuisés.

Les droits des associés au sein d’une SCI

Les associés disposent de certains droits au sein d’une SCI :

• Droit de vote et de participation aux décisions collectives
• Droit d’accès aux documents et informations relatifs à la SCI
• Droit à la provocation d’une assemblée générale extraordinaire
• Droit de sortir de la société (en fonction de ce qui est prévu dans les statuts)
• Droit au versement de dividendes proportionnels à sa quote-part lors de la répartition des bénéfices à la fin de l’exercice comptable