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Tout sur la SCI familiale

Par Philippe , le 16 août 2021 — 7 minutes de lecture
société civile immobilière familiale

La SCI familiale ou société civile immobilière de famille est une forme de société idéale pour les personnes de la même famille qui permet de détenir et de gérer ensemble un ou des biens immobiliers. Une alternative particulièrement prisée en raison de sa qualité à faciliter la transmission d’un patrimoine et d’écarter les lourdeurs de l’indivision entre héritiers du ou des biens immobiliers. La SCI familiale offre également la possibilité aux parents de minimiser les coûts des droits de succession ou de donation.

Retrouvez dans ce guide toutes les informations à savoir concernant la SCI familiale.

Définition de la SCI familiale

Une SCI familiale correspond à une société civile immobilière dont les associés membres sont les personnes membres d’une même famille. Les associés dans la SCI familiale doivent obligatoirement être liés, par le sang ou par alliance, pour pouvoir la constituer.

Au même titre qu’une société créée sous la forme juridique de la SCI normale, une SCI familiale dispose de la même activité et d’une raison d’être identique. Une SCI familiale consiste en l’administration et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers pour des fins locatives.

Une SCI familiale est une structure juridique relativement flexible qui permet aux membres de la famille dite « associés », notamment pour les parents, la constitution d’un patrimoine immobilier et faciliter sa transmission.

La SCI familiale : son fonctionnement

Une SCI familiale fonctionne comme une société civile immobilière classique. En effet, la SCI familiale doit être constituée par deux (02) associés minimum et le nombre d’associés maximum n’est pas fixé. La loi ne prévoit pas également des contraintes quant à la nationalité des associés d’une SCI familiale contrairement à certaines formes juridiques. La SCI familiale n’exige pas également un capital social planché.

Étant limitée à la gestion d’un patrimoine, une SCI familiale ne peut revêtir aucune forme commerciale.

L’attribution des titres de la SCI familiale

Une personne devient automatiquement un associé de la SCI familiale dès lors qu’elle consent à un apport en nature ou numéraire au capital social de la société civile immobilière. En échange des apports effectués, l’associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport, qui lui confère des droits, mais également un certain nombre d’obligations. Les associés ou les héritiers fondateurs de la SCI familiale ne sont plus propriétaires du ou des biens apportés à la SCI. Les biens appartiennent collectivement à la SCI familiale.

L’obligation de la rédaction des statuts

La rédaction des statuts est obligatoire pour constituer une SCI familiale. En principe, le contenu des statuts prévoit l’organisation et les modalités de fonctionnement de la structure juridique. Le quorum, les règles et majorités applicables pendant les votes, et le caractère des décisions (en assemblée générale extraordinaire ou ordinaire) sont prévus dans ce document constitutif de la société. Les statuts déterminent le pouvoir et la responsabilité du gérant et de chaque associé de la SCI.

Quelle responsabilité pour les associés ?

En optant pour la création d’une SCI, la prise de risque par les associés est importante. Tous les associés sont responsables des dettes de la structure indéfiniment et pour toute sa totalité, et non proportionnellement à leur apport en capital social. À cet effet, chaque associé expose son patrimoine personnel et peut faire l’objet d’une saisie par les créanciers afin de recouvrer les créances.

Quid du dirigeant

Un ou des gérants dirigent la SCI familiale dont la fonction consiste à s’occuper des affaires récurrentes de la société, en plus de disposer du pouvoir d’engager la structure. Les gérants sont nommés à l’unanimité par les associés. Toutefois, chaque décision importante relative à la société est prise par l’ensemble des associés. Les associés peuvent définir l’étendue des pouvoirs du gérant et également les limiter. Pour cela, ils peuvent agencer un système d’autorisation avant la prise d’une décision définitive du gérant ou de la mise en œuvre de certains actes venant de ce dernier.

Quelles sont les étapes pour la constitution d’une SCI familiale ?

Comme toutes les sociétés, la constitution d’une SCI requiert d’entreprendre certaines formalités légales qui sont :

  • La détermination des apports au capital social
  • La rédaction des statuts constitutifs de la société civile immobilière
  • La publication d’une annonce de constitution
  • Remplir la déclaration relative à la constitution d’une société civile M0
  • Procéder au dépôt de la demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce compétent

Immatriculer la SCI est indispensable en vue d’obtenir le Kbis de la société. Pour cela, tout demandeur doit joindre dans sa demande d’immatriculation :

  • Une copie originale datée et signée des statuts
  • Une attestation de parution délivrée par le journal de la publicité légale
  • Une déclaration de non-condamnation du gérant
  • Une déclaration de filiation
  • Une copie de la pièce d’identité du gérant
  • Une déclaration de tous les bénéficiaires effectifs
  • Un justificatif de jouissance du local utilisé comme siège social de la SCI

Quel régime fiscal pour la SCI familiale ?

L’impôt sur le revenu (IR) est le régime imposable par défaut pour une SCI familiale. Assujettie à l’IR, la société civile immobilière famille est dite transparente, c’est-à-dire que sont directement redevables à l’impôt les associés — personnes physiques — de l’entreprise.

La plus-value immobilière produite dans une SCI familiale est imposable à un taux de 19 % lorsqu’il y a cession des parts sociales, en plus d’une quote-part sociale de 15,5 % en CRDS et CSD.

Toutefois, la SCI permet aux associés de profiter d’une exonération partielle des impôts sur les plus-values immobilières détenues plus de 22 ans et d’une exonération totale si plus de 30 ans.

Quels avantages pour la SCI familiale ?

Les parents optent notamment pour cette forme juridique en particulier pour permettre à leurs enfants d’acquérir un bien immobilier commun en effectuant eux même les apports financiers nécessaires et pour que les bénéficiaires de droits n’aient rien à débourser. La SCI par la suite recouvre les fonds investis grâce aux loyers encaissés.

Les associés de la SCI sont propriétaires, chacun d’une part du bien immobilier. La SCI familiale permet de prévenir du démembrement du patrimoine partagé par plusieurs bénéficiaires en contrepartie de versements de parts sociales. Le patrimoine n’est pas divisé, mais reste en entier et sa gestion est faite collectivement.

Quels inconvénients pour la SCI familiale ?

Comme toutes choses, la SCI familiale a également ses inconvénients :

  • Administrativement, la société civile immobilière familiale présente des formalismes lourds. La tenue d’une comptabilité est obligatoire sous cette forme juridique de société. Cette disposition est généralement prévue dans les statuts constitutifs de la structure. Par ailleurs, dans l’option d’une imposition à l’IS et non à l’IR, il en résulte selon le régime fiscal de la société choisie de recourir à l’aide d’un expert-comptable.
  • Un des inconvénients de la SCI est la responsabilité indéfinie des associés, ce qui implique qu’ils sont redevables des dettes de la SCI solidairement
  • La SCI possède également des contraintes juridiques. La SCI familiale nécessite la présence de tous les associés pour l’approbation des comptes de la société et pour l’affectation des résultats. Il en résulte d’établir à la fin de la réunion, une feuille de présence et ensuite de procéder à la rédaction d’un PV d’assemblée générale.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.