Bail emphytéotique : qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’il est question de bail, il devient automatique de se référer au secteur immobilier et à la location soit d’un terrain, soit d’un immobilier. Le contrat de bail, en droit, lie obligatoirement d’un côté le bailleur, celui qui met le bien immobilier en location, et de l’autre, le locataire, ou le preneur. Il existe différents types de contrats de bail dans le secteur de l’immobilier, tel le bail emphytéotique ou aussi appelé l’emphytéose. Le bail emphytéotique est comme tout autre bail, un contrat qui lie par écrit le propriétaire et le preneur. Un des points qui différencie le bail emphytéotique des autres baux est sa durée qui peut aller jusqu’à 99 ans, voire plus dans certains pays. Durant cette période du bail, l’emphytéote, ou le preneur peut réaliser tous les travaux qu’il souhaite, mais à la fin du contrat, toutes les améliorations effectuées par le locataire reviennent automatiquement au propriétaire, sans qu’il y ait aucune obligation de paiement d’indemnité de la part du propriétaire. Voyons tout ce qu’il faut savoir sur le bail emphytéotique.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

En droit commercial, la notion de bail est souvent entendue. Le contrat de bail est un document légal qui crée de manière automatique des droits et des obligations entre d’un côté le propriétaire du bien mis en bail, ou le bailleur, et l’autre partie, le preneur ou l’emphytéose. Le contrat de bail s’applique avant tout dans le domaine de l’immobilier, lorsqu’il est question de mettre en location des biens immobiliers tels qu’une maison, un logement, un bâtiment ou encore un terrain. Dans ce cas, l’obligation du propriétaire est de mettre à disposition du preneur le bien en question, qui devient le droit du preneur, et par contre, le propriétaire a droit à une somme qui est le loyer provenant du preneur, qui dans ce cas devient l’obligation du preneur. Ainsi, le preneur ou l’emphytéote a l’obligation de payer un loyer pour avoir droit au bien immobilier.

Différents types de baux entrent ainsi en jeu dans le secteur de la location immobilière, et dont chacun de ces baux a leurs propres spécificités. Le bail emphytéotique, ou de manière plus simple, l’emphytéose, est un contrat de bail. Ce qui fait la spécificité de l’emphytéose est la durée du contrat de bail, ou la durée des droits et des obligations entre les deux parties qui peuvent s’étendre entre 18 ans et jusqu’à plus de 99 ans. Dans certains pays de l’Afrique, tels que le Kenya ou le Zimbabwe, la durée de l’emphytéose peut même aller jusqu’à 999 ans.

En termes de loyer, ce qui constitue un droit pour le locataire et une obligation pour le preneur, il revient aux deux parties de définir le montant à payer. Mais de par la durée prolongée du contrat de bail, le montant ne peut être très élevé.

Dans ce type de contrat, le bien immobilier est entièrement mis au profit de l’emphytéote, c’est-à-dire qu’il peut effectuer des constructions d’aménagement du bien selon ses besoins et ses désirs, ainsi que pour la réalisation de ses activités professionnelles. Cependant, l’emphytéose ne permet pas au locataire du bien de porter atteinte à la valeur immobilière du bien en question. Autrement dit, des constructions qui pourraient faire diminuer la valeur du bien mis en location ne peuvent être entreprises. À la fin du contrat de bail emphytéotique, le bien revient intégralement et automatiquement au propriétaire, sans qu’il ait à compenser pécuniairement le locataire.

À retenir : Le contrat emphytéose est un contrat qui lie en termes de droit et d’obligation le propriétaire et le locataire (ou emphytéote, ou encore preneur). Sa spécificité est la durée du contrat qui peut aller même au-delà de 99 ans.

Il est à noter que les collectivités territoriales et les investisseurs sont aujourd’hui les plus nombreux à signer des contrats de bail emphytéotique. Ce dernier est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

Quelles sont les raisons de contracter un contrat de bail emphytéotique ?

La principale raison pour le propriétaire de mettre un bien immobilier en location, sur une période aussi longue, est la valorisation de la propriété par le preneur.

Le bail emphytéotique a commencé à se faire dans les milieux ruraux autrefois, et était très fréquent. Cette pratique se faisait surtout auprès des ruraux possédant de vastes terrains, mais qui n’avaient pas les moyens financiers nécessaires pour les travaux. Il était dans ce cas question de mettre sa propriété en location pour que le preneur les travaille, les laboure, et les rende plus arable, donc propice à son exploitation. De ce point de vue, le propriétaire optait pour le bail emphytéotique en vue de valoriser ses terres, sans pour autant s’acquitter d’une quelconque charge.

De nos jours, la motivation des propriétaires reste la même : augmenter la valeur de son immobilier par les transformations effectuées par les preneurs. Cependant, les biens mis en location ne se limitent plus uniquement aux terres, mais peuvent toucher tout type d’immobilier : maison, logement, habitation, terrain nu, une habitation ou autre.

Le bail emphytéotique ne se limite pas ainsi au monde rural, mais prend de plus en plus d’ampleur dans le monde urbain.

De son côté, les avantages du preneur en contractant un bail emphytéotique sont qu’il peut profiter sur une longue durée des intérêts des investissements en termes de construction réalisée sur le terrain, ou par rapport au bien. Un bail emphytéotique permet en effet de jouir de véritable droit réel immobilier.

À retenir : contracter un bail emphytéotique signifie pour le locataire : augmenter la valeur immobilière de son bien. Pour le preneur, son avantage réside dans le fait qu’il peut exploiter le bien et en tirer profit sans avoir en amont déboursé une quelconque somme d’argent.

Quels sont les éléments caractéristiques du bail emphytéotique ?

Trois éléments peuvent caractériser le bail emphytéotique, à savoir :

• L’attribution du droit réel au preneur ;
• La durée du contrat ;
• Le versement d’une contrepartie pécuniaire au propriétaire.

Le droit réel acquis dans le cadre du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique implique l’attribution du droit réel, qui est lié de manière directe au bien mis en location, à la personne du preneur. De manière plus simple, l’emphytéote est le bénéficiaire de l’usufruit. Ainsi, le bien est mis à la disposition du preneur, et qui jouit de manière automatique des avantages pécuniaires issus du bien.

Il est également à souligner que le preneur se voit attribuer d’autres droits :

• De mettre le bien en hypothèque ;
• De mettre la propriété, dans son ensemble ou uniquement une partie, en location. Cependant, la vente de la propriété est strictement interdite, dans le cas où la durée du contrat de vente dépasserait la durée du contrat emphytéote ;
• De céder une partie ou toute la totalité de son droit d’usufruit.

Le droit réel conféré au preneur comprend également la possibilité à l’exploitant de réaliser des constructions par rapport au bien, comme il a été souligné plus haut. Le but de laisser la possibilité au preneur d’effectuer différentes constructions est de lui permettre de tirer profit du bien.

Quelques précisions sur la durée du bail emphytéotique

Il a été souligné plus haut la durée que pouvait avoir l’emphytéose, et ce selon les zones d’implantation. Pour le cas de la France, la durée minimale est de 18 ans, et la durée maximale est de 99 ans. D’autres éléments restent cependant à prendre en compte dans le cadre du contrat de bail emphytéotique en termes de durée :

• Une tacite reconduction du contrat de bail est interdite par la loi. C’est-à-dire que même si les deux parties au contrat — le locataire et le preneur — ne manifestent aucune volonté de rompre le contrat arrivé à terme, ce dernier ne peut plus être reconduit. Cependant, la loi prévoit certaines dérogations à cette règle ;
• Selon la loi, la durée du contrat, une fois fixée et acceptée par les deux parties, ne peut plus faire l’objet de changement.

Le paiement d’un loyer, ou d’une contrepartie au propriétaire

Nous avons déjà souligné plus haut l’existence d’un versement pécuniaire en la personne du propriétaire pour que le preneur puisse disposer du bien de manière légale.

Plus précisément, il s’agit d’une compensation monétaire versée en contrepartie pour l’exploitation et l’occupation du bien par le preneur. En droit commercial, cette compensation est appelée canon emphytéotique, et est symbolique. La spécificité du canon emphytéotique est qu’il peut être un apport en nature. Et malgré l’existence de cette contrepartie, toutes les constructions envisagées et entreprises par le preneur sont à sa charge.

Le paiement du canon emphytéotique peut se faire soit mensuellement, soit annuellement, selon la convenance des deux parties au contrat.

Note : le bail emphytéotique est soumis à la taxe dite de publicité foncière.

Quelles sont les mentions obligatoires dans un contrat de bail emphytéotique ?

Le contrat de bail emphytéotique est un document administratif qui doit faire mention des points suivants :

• La durée du contrat : celle définie par les deux parties ;
• Une descriptive du patrimoine mis en location, avec ses caractéristiques, la localité géographique dans laquelle il se trouve ;
• La provenance du patrimoine ;
• Les caractéristiques des charges du preneur : montant, et type ;
• Les signatures respectives du locataire et du preneur.

Pour avoir une valeur légale devant la loi, le contrat de bail doit être authentifié par un notaire. La taxe de publicité foncière est nécessaire pour que le contrat soit opposable aux tiers.

À titre d’information, l’intervention d’un notaire est nécessaire, dans la mesure où le contrat de bail emphytéotique doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques.

Dans le cas où le bien loué appartient à une collectivité territoriale ou établissement public dédié à la santé, il est nécessaire de rédiger un contrat de bail administratif. Ce dernier est similaire sur de nombreux points au contrat de bail emphytéotique classique.

Quels sont les droits ainsi que les obligations du locataire et du preneur dans le cadre d’un bail emphytéotique ?

Souvenez-vous que dans un contrat, les obligations d’une partie constituent automatiquement les droits de l’autre partie. Nous avons déjà cité plus haut l’existence de ces droits et de ces obligations. Cependant, il reste nécessaire d’y apporter quelques éléments de précisions.

Les obligations du bailleur

Une des obligations du bailleur est d’honorer les clauses du contrat. Ainsi, l’obligation principale du bailleur est de mettre à disposition de l’emphytéote le bien objet du contrat.

Les droits du bailleur

Parallèlement à cela, le bailleur est en droit de recevoir le canon emphytéotique. Cependant, en cas de non-paiement de la redevance par le locataire sur deux années consécutives, le contrat emphytéotique peut être résilié, selon la demande du propriétaire.

De même, le contrat peut être résilié si le bien est fortement endommagé ou abîmé suite à la négligence du locataire ou à la suite des constructions que ce dernier a entreprises. Ainsi, les contrats de baux emphytéotiques arrivent uniquement à échéance si aucun incident relié au bien mis en location ne survient.

Cependant, le bailleur ne peut imposer au preneur de manière obligatoire la conduite d’une telle ou d’une telle construction.

Les obligations du preneur

Le preneur a également l’obligation d’honorer les différentes clauses du contrat. Par rapport à cela, il a l’obligation de :

• Augmenter la valeur immobilière du bien par l’amélioration ou par la modification du bien en question. Contrairement au bail à construction, les constructions du preneur peuvent ne pas se rapporter à l’élévation de l’édifice ;
• Payer de manière systématique la redevance, où le propriétaire peut résilier le contrat en cas de non-paiement sur une longue durée ;
• D’entretenir le bien loué, ainsi que les nouvelles constructions ;
• Payer les loyers selon les conditions prévues par le contrat de bail ;
• Ne pas changer ou détériorer le bien par un acte délibéré ;
• S’acquitter du paiement de la taxe foncière et autres charges assimilées se rapportant à la fiscalité.

Arrivée à terme du contrat, toute forme de destruction des constructions par le preneur est réprouvée.

Les droits du preneur

La signature du contrat emphytéote confère le titre de propriétaire au preneur, et ce tout au long de la durée du contrat. Ce titre de propriétaire lui donne des droits d’aménagement et de construction à son profit.

Les différents droits du preneur ont déjà été mentionnés plus haut.

Quelles sont les catégories de baux emphytéotiques ?

Il existe deux catégories de baux emphytéotiques : le bail emphytéotique dit ordinaire ou privé et le bail emphytéotique dit administratif.

Le bail emphytéotique privé

Les baux emphytéotiques privés se rapportent à des espaces ou des domaines privés appartenant à la collectivité. La durée du contrat ne change cependant pas, c’est-à-dire qu’elle reste comprise entre 18 et 99 ans pour le cas de la France.

L’objectif d’un tel bail est le même que celui évoqué pour les contrats de baux emphytéotiques pris dans sa totalité. Il en est de même pour les obligations et les droits respectifs du preneur et du bailleur.

Le bail emphytéotique administratif

Le bail emphytéotique administratif se fait de manière générale entre une collectivité territoriale et une tierce personne. Il s’agit pour la collectivité de mettre en location spécifiquement des biens immobiliers pour que la tierce personne y apporte des rénovations.

De manière plus spécifique, le preneur aménage ou construit sur le domaine public, qu’il pourra par la suite relouer à la collectivité, puisque le preneur peut mettre le bien en location. Il s’agit ainsi d’utiliser les fruits du bien pour servir l’intérêt général, en faisant appel aux différentes interventions de l’emphytéote. Malgré tout, l’emphytéote peut conduire de nouveaux travaux et de tirer profit du bien.

La spécificité du contrat emphytéotique administratif est que la commune ne peut nullement être le maître d’ouvrage dans le cas d’une construction, ni même se charger de la conduite des travaux et des constructions à effectuer sur le bien public en question. Aussi, les baux emphytéotiques, dans le cadre d’une construction qui entre dans le domaine des travaux publics, ne sont pas soumis aux normes par rapport au code des marchés publics.

Par rapport au statut du preneur, celui-ci peut être un groupement de personnes physiques, ou de personnes morales. De plus, la loi permet aux personnes morales de droit public d’être emphytéotes.

Quel est le système fiscal applicable au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéote n’est pas soumis à l’enregistrement. Cependant, le bail emphytéotique doit faire l’objet d’une publication dans le fichier immobilier. Cette publication est soumise à une taxe qui est la taxe de publicité foncière et dont le taux s’élève à 0,7 %, tout au long du contrat.

Le propriétaire peut choisir s’il veut ou non soumettre le bail à la TVA.

Pour information, la taxe de publicité foncière est calculée sur le prix exprimé. Toutefois, elle peut également être augmentée des charges pouvant faire l’objet de taxation ou sur la valeur locative réelle des biens.