À combien s’élèvent les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole ?

L’achat d’un terrain agricole doit être signalé à l’Agence agricole du Gouvernement, étant donné qu’elle est prioritaire dans l’acquisition de ce type de terrain. Selon les caractéristiques du terrain agricole, le prix d’achat varie, suivant sa qualité et son emplacement.

Outre le prix d’achat du terrain, l’acheteur d’un terrain agricole doit prévoir dans ses charges, les frais de notaire, aussi appelés « frais d’acquisition ». Ces derniers peuvent atteindre 8 % de la valeur du terrain agricole mis en vente.

Ces frais dépendent de la valeur du terrain en vente, de l’assujettissement du vendeur et de l’acheteur à la TVA, et la qualité de ces derniers (professionnels ou particuliers). Les frais de notaire incluent des frais fixes, mais également des frais variables. Découvrons ensemble dans cet article tous les éléments qui composent les frais de notaires dans le cadre de l’acquisition d’un terrain agricole.

L’achat d’un terrain agricole : quelle est la réglementation à connaître ?

Un terrain agricole est un terrain destiné à l’exploitation agricole : élevage, culture et toutes autres activités agricoles. L’achat de ce type de terrain est soumis à une réglementation bien précise, comme toute acquisition de bien immobilier en France.

Les terrains agricoles sont situés dans les zones rurales et peuvent être soit constructibles, soit non constructibles, cela dépend de l’emplacement du terrain et également du PLU ou plan local d’urbanisme. Si vous projetez d’acheter un terrain constructible, vous devez prévoir de vous renseigner sur les démarches à suivre pour l’obtention d’un permis de construire pour vos futures constructions. Votre demande doit être appuyée par des documents attestant la réalité ainsi que la faisabilité de votre projet agricole.

Qu’il soit isolé ou situé en lotissement, avant toute transaction d’achat, le terrain agricole doit faire l’objet d’une notification auprès de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural. La SAFER est une institution qui a un rôle majeur dans l’acquisition de terrains agricoles en France. Elle a le droit de préempter, c’est-à-dire de se substituer à l’acheteur initial, pour tout achat de terres agricoles. Son objectif est de réguler le marché du foncier rural afin de favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs et de préserver les terrains agricoles de la spéculation immobilière. Elle est aussi un acteur essentiel pour l’aménagement rural, la protection des paysages et la préservation de l’environnement.

Quel est le prix d’achat d’un terrain agricole en France ?

L’achat d’un terrain agricole peut être effectué, entre particuliers, entre professionnels et entre un professionnel et un particulier. Le prix d’achat peut varier selon le cas, mais il est moins cher lorsque le contrat de vente est signé entre deux particuliers.

Les éléments qui influent sur le prix d’achat d’un terrain agricole situé en France sont les suivants :

• Les personnes impliquées dans la vente du terrain. Les parties prenantes dans la vente peut s’agir de particuliers ou professionnels
• La situation géographique du terrain. La région où se trouve le terrain joue un rôle important et fondamentale dans la détermination du prix d’achat du terrain agricole. Selon son emplacement, délimité par un arrêté préfectoral, le terrain peut coûter 600 euros l’hectare, comme il peut coûter 1 million d’euros l’hectare. Il est par exemple très cher en Bourgogne.
• La qualité du terrain mis en vente. L’évaluation de la qualité du terrain se fait en appliquant un barème préétabli, qui catégorise les terrains agricoles en 5 classes différentes selon leurs qualités. La première classe sera plus chère, étant donné qu’elle représente la meilleure qualité. Cependant, il faut noter qu’au-delà de ce barème, un terrain peut être classé de qualité « exceptionnelle » ou « hors classe ».
• Les frais de notaire, qui composent également le prix d’achat total du terrain à vendre.

Pour information, la nature du terrain a un impact important sur les frais de notaire. En effet, selon qu’il s’agisse d’un terrain constructible ou non, le montant des frais peut varier significativement. Pour un terrain constructible, les frais de notaire seront plus élevés que pour un terrain non constructible. C’est dû au fait que la valeur du terrain constructible est généralement plus élevée, et les frais de notaire sont proportionnels à cette valeur. De plus, si des démarches administratives supplémentaires sont nécessaires, comme l’obtention d’un permis de construire, cela peut aussi augmenter les frais.

Quels sont les éléments de charges qui composent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont des éléments à prendre en compte dans la valeur d’un terrain agricole, car ils font entièrement partie du coût d’acquisition du bien. Ils sont composés de frais fixes et de frais variables, qui varient selon des facteurs précis.

Ces frais comprennent notamment :

• Les droits de mutation et les droits d’enregistrement, qui représentent la majeure partie des frais de notaire ;
• Les honoraires du notaire, qui correspondent à la rémunération du notaire en contrepartie du service effectué. En moyenne, ils représentent 10 % des frais totaux de notaire ;
• Les émoluments du notaire ;
• Les débours, qui correspondent aux remboursements des frais nécessaires au processus d’achat qui ont été avancés par le notaire ;
• La taxe de publicité foncière ;
• Les autres droits et taxes dues à l’État.

Suivant le décret n° 2016-30, les honoraires des notaires peuvent être négociés, si le prix du terrain agricole dépasse les 150 000 euros. Suite à ces négociations, le notaire peut décider d’accorder jusqu’à 10 % de remise.

Les facteurs à prendre en compte dans le calcul des frais de notaires sont :

• La nature du bien acheté. Dans notre cas, il s’agit d’un terrain agricole ;
• La zone d’implantation du terrain
• L’immeuble construit ou non sur le terrain

Suivant ces facteurs et la transaction, les frais de notaire peuvent représenter en moyenne 6 % à 8 % du prix d’achat du terrain agricole.

Quels sont les barèmes relatifs aux émoluments du notaire ?

Le décret 2016-30 publié en 2016 a modifié les barèmes applicables aux frais de notaire. Depuis sa publication, ces derniers sont devenus dégressifs. Les rémunérations des notaires relatives à l’acquisition de terrain agricole sont déterminées suivant un barème préétabli, fixé en fonction de la valeur du terrain en question :

• Le prix de vente du terrain se situe entre 0 et 6 500 euros, dans ce cas, les émoluments du notaire sont calculés au taux de 3, 945 % à appliquer sur la valeur du terrain ;
• Le prix d’achat du terrain se situe entre 6 500 euros et 17 000 euros, les émoluments reviennent à 1,627 % du prix ;
• Le prix de vente du terrain se situe entre 17 000 euros et 60 000 euros, ces frais sont calculés sur la base de 1,085 % de la valeur du terrain ;
• Le prix d’achat du terrain est supérieur à 60 000 euros, les émoluments dus au notaire s’élèvent à 0,814 % du prix.

Ainsi, plus la valeur du terrain est importante, plus le taux applicable pour le calcul des frais de notaire sur les émoluments diminue.

Avant ce décret, publié en 2016, les frais de notaire étaient déterminés comme suit :

• 5 % hors taxes du prix d’achat du terrain agricole, si ce dernier est inférieur à 45 735 euros ;
• 2,5 % hors taxes du prix d’achat du terrain agricole, si ce dernier est supérieur à 45 735 euros.

Quels sont les impacts de la TVA sur les frais de notaire ?

La TVA est une taxe due à l’État et peut avoir un impact sur les frais relatifs aux droits de mutation du terrain. La TVA influe donc sur les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole.

Cependant, elle n’est pas toujours obligatoire pour l’achat d’un terrain agricole. L’assujettissement à la TVA dépend entièrement de la situation du vendeur :

• Si le vendeur est un particulier, il n’est pas assujetti à la TVA. De ce fait, l’achat d’un terrain mis en vente par le vendeur ne fait pas naître l’obligation de s’acquitter de la TVA ;
• Si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA, alors cette taxe est applicable à la cession du terrain agricole.

Il est également à noter que l’achat d’un terrain agricole non constructible ne fait pas naître une obligation de TVA.

Cependant, les frais de notaires dépendent de l’assujettissement de l’acheteur et du vendeur à la taxe sur la valeur ajoutée.

L’acheteur est assujetti à la TVA

Si l’acheteur est soumis à la TVA, deux options se présentent à lui :

• Il peut soit s’engager à procéder à la revente du terrain, et ce dans les 5 ans qui suivent l’achat. Il peut ainsi profiter d’un taux réduit de 0,715 % applicable sur les droits de mutation ;
• Soit envisager un projet de réalisation de travaux sur le terrain, et ce dans les 4 ans qui suivent l’achat. Grâce à cette option, l’acheteur doit payer un droit de 125 euros.

Si dans ce cas le vendeur est un particulier, donc non soumis à la TVA, il doit prévoir le paiement d’un droit d’enregistrement qui peut atteindre 5,81 % du prix d’achat.

Le vendeur a procédé à la récupération de la TVA

Lorsque le vendeur du terrain agricole a récupéré la TVA, l’acheteur du terrain, non assujetti à la TVA, bénéficie automatiquement d’un taux réduit de 0,715 % applicable sur les droits de mutation.

Le vendeur n’a pas procédé à la récupération de la TVA

Dans le cas où le vendeur du terrain n’aurait pas procédé à la récupération de la TVA, il est de l’obligation de l’acheteur de prendre en charge les droits de mutation, qui s’élèvent de 5,09 % à 5,81 % du prix de vente du terrain agricole.

En somme, les frais de notaire varient suivant des paramètres comme l’assujettissement à la TVA, la valeur du terrain ou encore la qualité du vendeur et de l’acheteur. Étant donné que le barème applicable au frais de notaire est dégressif selon le prix d’achat du terrain agricole, les frais de notaire peuvent dépasser la valeur du terrain si cette dernière est faible. Notons que les frais de notaire comprennent : l’honoraire et l’émolument du notaire, les droits de mutation et d’enregistrement, les débours, les taxes de publicité foncière et les autres taxes.

Comment calculer les frais de notaire ?

Lorsque nous budgétons un projet immobilier, outre le coût d’acquisition du bien, les différents travaux à prévoir ou encore les dépenses diverses telles la prise en compte du déménagement, les frais notariés sont un coût important dans l’estimation finale. Dans cet article nous vous avons présenté les frais de notaires relatifs à l’achat d’un terrain agricole.

Si vous avez un projet immobilier et que vous souhaitez le chiffrer, sachez qu’il existe un moyen d’anticiper ses frais de notaire. En effet des plateformes web spécialisés, ou même directement des sites de banque commerciales, peuvent vous aider à les estimer via des simulateurs de calcul. Pour réaliser cette prévision financière, et dans le but qu’elle soit pertinente, un certain nombre d’éléments vous seront demandés. Ainsi vous devrez être en capacité de communiquer le type de bien à acheter par rapport à son ancienneté. En effet selon l’âge de ce dernier le taux applicable aux frais notariés diffère, avec une baisse pour les biens neufs. Ensuite la localisation du bien entre aussi en ligne de compte. Enfin, et cela parait logique, le coût d’acquisition est la donnée ultime pour mener à bien le calcul de ces frais.