Entrepreneuriat

Comment créer une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Par Philippe , le 30 avril 2021 — 8 minutes de lecture
Créer une société civile immobilière SCI

En raison des avantages qu’elle offre, la société reste la forme d’entreprise la plus pratique pour gérer certaines activités. Retenez en plus que la nature de l’activité que vous exercez déterminera le statut juridique à choisir. Si vous souhaitez exercer une activité non commerciale portant sur l’immobilier, nous vous recommandons la SCI. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont les avantages qu’elle présente ? Quelle est la procédure à suivre pour créer une Société Civile Immobilière ?

Qu’est-ce qu’une Société Civile immobilière (SCI) ?

La société civile immobilière est une entité morale qui permet d’acheter, gérer, mettre en location et construire un patrimoine immobilier. En raison de sa nature civile, la SCI ne peut effectuer des actes de commerce, notamment acheter pour revendre un immeuble, ni pour son compte ni pour le compte d’un tiers, sauf les exceptions prévues par la loi.

Mis à part sa nature non commerciale, la SCI possède des caractéristiques qui permettent de la différencier des autres types d’entreprises. Une société civile immobilière est caractérisée par :

  • le nombre d’associés. Une société civile immobilière est instituée par au moins deux personnes, sauf les cas d’exception expressément prévus par la loi ;
  • la qualité d’associé. Toute personne peut avoir la qualité d’associé dans une SCI, qu’il s’agisse d’un mineur (émancipé ou non) ou d’un adulte placé sous un régime de protection juridique. Pour les mineurs non émancipés et les personnes placées sous protection juridique, il faut l’accord du tuteur ou spécialement, pour les mineurs, celui des parents ou du juge des tutelles ;
  • le capital social. La loi n’impose pas un capital minimum à souscrire pour la SCI. Le capital social peut tout aussi bien être fixe que variable ;
  • la nomination des gérants. La gestion de la SCI doit obligatoirement être assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également posséder la qualité d’associé dans la société ;
  • la flexibilité de l’impôt. Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu de la personne physique ;
  • la responsabilité des associés. Les associés d’une société civile immobilière sont indéfiniment responsables des dettes et contribuent aux pertes proportionnellement aux parts sociales qu’ils possèdent dans la société.

L’associé ne peut pas être propriétaire d’un des biens du patrimoine immobilier de la SCI.

Création d’une SCI : quels sont les régimes disponibles ?

Si vous choisissez la création d’une SCI pour la gestion d’un patrimoine immobilier, vous avez le choix entre plusieurs structures. Il s’agit de la :

  • SCI construction vente. Ce type de société vous permet de construire un bien immobilier pour la vente ;
  • SCI « professionnelle » qui vous permet d’acquérir des locaux professionnels ;
  • SCI familiale qui permet à une famille de s’associer pour créer ou gérer un patrimoine immobilier.

Il existe également la SCI de couple qui permet à deux concubins de posséder des biens immobiliers tout en évitant d’entrer en situation d’indivision.

Quels sont les avantages d’une Société Civile immobilière (SCI)

La création d’une SCI offre comme premier avantage une souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier. La flexibilité de son fonctionnement permet aux associés d’éviter les querelles et d’assurer une meilleure gestion.

Avec une SCI, la transmission et la cession sont plus faciles. Chaque associé de la SCI détient des parts sociales. Lorsqu’il ne se sent plus impliqué par l’avenir de la société, il peut vendre ses parts sans que tout le patrimoine soit vendu.

Créer une SCI permet aussi de partager les charges. En vous associant, vous aurez une plus grande facilité à payer vos emprunts.

La SCI offre également des avantages fiscaux. Les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Création d’une Société Civile Immobilière : quelles sont les démarches à suivre ?

Maintenant que vous en savez un peu plus sur la société de type SCI ainsi que ses avantages, nous vous proposons de connaitre les démarches à suivre pour en créer une.

La constitution du capital social de la SCI

Bien qu’il n’y ait pas de minimum fixé, il faut quand même constituer un capital lors de la création de la SCI. Vous pouvez tout aussi bien déposer 1 € que 100 000 €. Mais, il serait préférable que vous constituiez un capital en accord avec vos ambitions. N’oubliez pas que le capital social constitue une garantie financière contre de possibles difficultés financières de la SCI.

Les apports en capital peuvent être en numéraire ou en nature. En échange de son apport, chaque associé de la société détient des parts sociales selon lesquelles seront calculés ses dividendes.

La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts constituent en quelque sorte l’acte de naissance de la société que vous créez. C’est le document qui mentionne les différentes règles qui régiront les rapports entre les associés de la SCI d’une part et les relations entre la société et les tiers.

Pour être valides, ils doivent comporter certaines mentions obligatoires :

  • la forme de la société, notamment une société civile immobilière ;
  • le nom, le siège et l’objet social de la SCI ;
  • l’identité de tous les associés ;
  • le montant du capital social ;
  • la valeur du capital libérée ;
  • l’identité des gérants de la société ;
  • les dates de début et de fin d’exercice ;
  • les procédures et modalités de cessions des parts sociales ;
  • les règles d’assemblée générale ;
  • la durée de vie de la société dans la limite de 99 ans ;
  • les conditions de liquidation et de dissolution de la SCI.

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié. Lorsque le capital social a été constitué par au moins un apport de bien immobilier, les statuts doivent être rédigés par acte authentique.

Les statuts sont très importants pour votre société. Veillez donc à bien les rédiger.

La nomination du ou des gérants

La loi oblige la SCI à posséder un ou plusieurs gérants. Lorsque vous montez votre SCI, vous devez donc en désigner. Il peut s’agir d’une personne extérieure à la société ou d’un associé. Quoi qu’il en soit, la personne nommée comme le gérant est civilement et pénalement responsable des fautes qu’elle commet pendant sa gestion.

La publication de la création de la SCI dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation

Une fois que vous créez votre SCI grâce aux statuts, la loi vous impose d’en informer le public. Pour cela, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Cette publication doit être effectuée dans un journal appartenant au département de création de la société.

L’annonce légale doit renseigner si les statuts ont été rédigés par acte authentique ou sous seing privé ainsi que la date de rédaction, la dénomination sociale, l’adresse et l’objet social de la SCI, le montant du capital, la durée de vie, l’identité du gérant et du signataire de l’annonce, et le greffe d’immatriculation.

Lorsque l’annonce parait, une attestation de parution est délivrée à la SCI. Ce certificat doit être ajouté au dossier de demande d’immatriculation adressé au centre de formalisation des entreprises CFE.

En plus de l’attestation de parution, le dossier de demande d’immatriculation au CFE doit comporter par exemple :

  • un exemplaire de l’original des statuts daté et portant la signature du gérant ;
  • un justificatif d’identité du gérant ;
  • une déclaration sur honneur de non-condamnation du gérant ;
  • un formulaire M0 de SCI ;
  • un document qui justifie l’adresse des locaux de la société.

Lorsque l’immatriculation a lieu, la SCI se voit attribuer par l’administration un numéro SIREN et un extrait Kbis.

Les démarches pour la création d’une SCI peuvent sembler fastidieuses pour quelqu’un qui possède des connaissances limitées en droit. C’est la raison pour laquelle demander à être accompagné par un avocat ou un expert en création d’entreprise apparait comme une idée très avisée et éclairée.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.