Comment créer une agence immobilière ?

Pour ouvrir une agence immobilière, il est nécessaire de suivre des démarches spécifiques. Voici quelques étapes qu’il faut suivre pour la création d’une agence immobilière.

Qu’est-ce qu’une agence immobilière ?

Une agence immobilière est un organisme prenant en charge les différentes transactions en ce qui concerne l’immobilier. Il peut s’agir d’une vente, une location ou un échange de locaux et d’habitation en tous genres. L’agence immobilière permet donc de mettre en relation les propriétaires et les chercheurs de bien, et permet d’instaurer des transactions sécurisées et professionnelles.

Tout le monde peut avoir recours à une agence immobilière. Une agence immobilière possède généralement des connaissances et des contacts, lui permettant de proposer des offres qui s’adaptent à chaque recherche, et qui peuvent faciliter la tâche aux particuliers.

En cas de litiges entre propriétaire et locataire, l’agence immobilière constitue le meilleur intermédiaire. En effet, il permet d’organiser les transactions et les négociations, et gère les litiges.

Quelles sont les compétences nécessaires pour créer une agence immobilière ?

Pour créer une agence immobilière et devenir agent immobilier, il existe quelques compétences qui sont nécessaires afin de pouvoir exercer ce métier.

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 régit cette profession. Elle oblige tout agent immobilier de posséder une carte professionnelle qui est valable durant 3 ans. C’est la chambre de commerce et de l’industrie qui délivre ce type de carte depuis 2016, à toutes les personnes qui ont des aptitudes professionnelles adéquates.

Il est également nécessaire d’avoir une expérience professionnelle ou un diplôme. Le renouvellement de la carte n’est accordé que si l’agent possède un justificatif du nombre d’heures de formations professionnelles.

Il existe aussi des qualités nécessaires pour exercer ce métier. Il est nécessaire d’avoir des compétences techniques, tout en ayant des compétences fiscales, juridiques, ou économiques. Cela permet de ne pas dire n’importe quoi aux clients qui demandent des informations particulières.

Il existe aussi d’autres compétences à avoir en tant qu’agent immobilier :

• Motivation et envie de réussir : cette qualité permet d’avoir des résultats plus satisfaisants
• Écoute : cette qualité est indispensable surtout en matière de vente pour trouver les meilleures solutions pour les clients.
• Curiosité : cette qualité permet d’être en phase avec son métier, les nouvelles réglementations et le marché.
• Rigueur : c’est une qualité qui permet de satisfaire les clients. Il faut privilégier la qualité à la quantité.

Quelles sont les étapes à suivre pour créer une agence immobilière ?

Définition de son projet

Il est très important de définir la structure à créer avant de déterminer la bonne méthode pour créer sa structure. Il faut également dessiner les détails et les contours de l’agence immobilière, quel que soit le stade d’évolution du projet.

Qu’il s’agisse de location, de vente, ou d’achats de terrain, il faut savoir que les agences immobilières ont leurs spécificités. Il existe certaines agences qui proposent un service d’administration locative et gestion.

Le choix du mode d’installation est aussi nécessaire. Pour une agence immobilière indépendante, l’autonomie et la proximité sont à portée de main. Ce type d’agence permet de mieux comprendre le marché immobilier dans une zone géographique définie.

Pour une agence immobilière en franchise, elle peut tout de suite avoir une large clientèle, parce qu’elle bénéficie d’une communication déjà structurée, une étude de marché déjà établie, ainsi qu’une renommée déjà en place. Toutefois, elle est moins indépendante.

Une agence en réseau de mandataires indépendants permet d’ouvrir une agence mère afin de travailler avec un réseau de mandataires indépendant dans le domaine immobilier. Ce qui permet de bénéficier de l’expertise et de la notoriété du réseau, sans être dépendant à ce dernier.

Pour une agence en groupement d’intérêt économique, elle pourra faire facilement face à la concurrence des grandes enseignes. L’intégration dans un groupement déjà existant permet de se développer en sécurité, car les décisions ne sont pas prises seuls.

Faire une étude de marché

Le marché de l’immobilier se développe de plus en plus, partout en France. En effet, on peut constater le taux de déménagements qui ne cesse pas d’augmenter de plus en plus, et ces gens ont l’habitude de se tourner vers les agences.

Une étude de terrain solide est très importante, car la concurrence est rude dans le domaine de l’immobilier. Il faut commencer par observer de manière générale les tendances du marché, le nombre de moyens de transactions, les évolutions de chiffre d’affaires, la valeur moyenne des transactions, etc.

Malgré les crises, ainsi que la faiblesse des taux d’emprunt, les transactions ne cessent d’augmenter. Dans l’analyse des chiffres, il est important de considérer plusieurs périodes pour avoir plus de précision.

Après cela, il est nécessaire d’observer l’état du marché immobilier sur une zone géographique précise (la zone d’installation). Cela permet de connaître le marché local, surtout en ce qui concerne le mode de vie, l’âge moyen des habitants, les chiffres de logements vacants, les métiers, etc.

Il est également important d’identifier le profil des acheteurs, des vendeurs, et de connaître la demande sur la zone géographique.

Il est ensuite nécessaire de connaître la situation de la concurrence, les prestations qu’elles proposent, les types de biens qu’elles vendent, etc. Il est aussi important de considérer la concurrence sur le web. Cette dernière ne doit pas être négligée, parce qu’elle possède une grande place sur le marché.

Il est ensuite nécessaire d’étudier l’environnement du projet, tout ce qui peut être défavorable ou favorable pour l’activité et son développement.

Définition de l’activité

Lorsque le marché est bien connu, cela permet de définir plus facilement l’activité, ainsi que la stratégie commerciale et le positionnement idéal.

Le positionnement est très important, et doit être bien défini. Il s’agit des prestations, de la cible, des tarifs à appliquer, etc., tout doit être cohérent.

L’image à transmettre et la stratégie tarifaire sont des éléments très importants à bien définir également.

En effet, le positionnement fait partie des éléments les plus importants dans la stratégie de communication.

Choix du nom commercial

Le choix du nom commercial est également une étape importante. Si ce détail n’est pas bien défini, il se peut que la cible ne soit pas intéressée par l’offre, et décide de se diriger vers la concurrence.

Pour choisir un nom commercial, il faut choisir en fonction de l’activité. Il est également important de privilégier la simplicité, tout en évoquant un côté sérieux.

Une recherche d’antériorité est également nécessaire pour éviter d’être poursuivie. Il s’agit de vérifier que le non-commercial est encore disponible. Cette étape se fait auprès de l’INPI ou Institut National de la Propriété Intellectuelle.

Il faut savoir que le nom commercial est différent de la dénomination sociale. Ces deux ne sont pas forcément correspondants. En effet, le nom commercial est ce que le client perçoit, et est assimilé à une enseigne ou une marque. La dénomination sociale est le nom de la société inscrit au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés, considéré comme étant le socle juridique.

Trouver un investissement pour l’ouverture de l’agence immobilière

Il faut prévoir les investissements de départ pour bien démarrer son activité. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises lors de l’ouverture de l’agence.

Il faut commencer par chiffrer les besoins matériels afin de bien débuter. Une agence immobilière investit principalement dans le local (en location en propriété). Pour cela, il faut recenser le mobilier, les fournitures, les véhicules de fonction, les décorations, et tous les équipements nécessaires.

Il faut ensuite prendre en compte les frais pour les démarches administratives de la création et de l’ouverture de l’agence. Il peut s’agir :

• Des frais d’assurance responsabilité civile obligatoire
• Des frais de dossier d’immatriculation
• Des frais de comptabilité payés auprès d’un cabinet d’expertise comptable
• Des frais de garantie financière
• Des frais des différents services externalisés de secrétariat

En ce qui concerne les coûts de marketing et de communication, cela permet de bien préparer l’ouverture. Il faut d’abord identifier les investissements de départ et les besoins. Après cela, il est nécessaire de créer un tableau du prévisionnel financier. Cela permet d’avoir une vision plus claire sur un délai de 3 ans. Il peut s’agir :

• Du bilan prévisionnel
• Du compte de résultat prévisionnel
• Du budget de trésorerie prévisionnel
• Du plan de financement prévisionnel

Choisir un statut juridique

Il existe plusieurs critères à prendre en compte lors du choix du statut juridique idéal pour son agence immobilière :

• La situation personnelle
• La taille du projet (agence indépendante, plusieurs agencent de même enseigne, franchise, etc.)
• Le nombre de créateurs et leur rôle.

Pour l’ouverture d’une agence en entreprise individuelle

L’ouverture d’une agence sous le statut d’entrepreneur individuel (EI) est idéale pour ceux qui veulent entreprendre seuls et qui ne prévoient pas d’embaucher.

Ce statut a l’avantage d’être simple à créer et à gérer. Il n’est pas nécessaire de créer une société, et les formalités ne sont pas difficiles.

Toutefois, ce statut ne permet pas de séparer les biens de l’agence et le patrimoine personnel. Ce qui signifie que la responsabilité de l’agent immobilier est illimitée en cas de créances à rembourser, engageant ses biens.

Toutefois, il est possible d’opter pour l’EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée), ou pour la microentreprise. Cette dernière permet d’éviter la franchise de TVA.

Pour l’ouverture d’une agence en SARL

Il est possible d’ouvrir une agence en SARL si la société est composée de deux à cent associés. Il s’agit d’une agence indépendante, mais qui est composée de plusieurs salariés.

À moins de deux associés, le statut devient EURL.

Il est possible de choisir le statut de SARL familiale si les associés font partie d’une même famille.

Pour l’ouverture d’une agence en SAS

La SAS convient bien aux agences qui souhaitent se développer de manière rapide. Ce statut juridique donne une grande liberté de gouvernance et de gestion. Par contre, la responsabilité reste limitée aux apports comme en SARL.

Création de l’agence immobilière

Après ces quelques étapes, il est désormais possible de passer à la création de l’agence. Il faut adresser une demande d’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cette demande peut être effectuée en ligne, en visitant le site Infogreffe. Il est aussi possible de se rendre directement au Tribunal de commerce.

Il existe aussi d’autres démarches à suivre pour créer son agence immobilière comme la déclaration de son activité auprès de la préfecture, ouverture d’un compte pour la société, dépôt des statuts rédigés et signés, ouverture d’un compte séquestre, dépôt du capital nécessaire, ainsi que l’acquisition d’un livre de tenue de compte.

Obtention de la carte professionnelle

L’obtention d’une carte professionnelle permet d’exercer en tant qu’agent immobilier. Il faut un justificatif d’expérience ou de compétence pour obtenir cette carte.

Pour devenir un agent immobilier, il faut soit un diplôme, soit plusieurs expériences professionnelles.

• Bac + 3 en économie, droit ou commerce auprès d’une école supérieure ou une université
• DUT en carrières juridiques spécialisées en immobilier
• BTS en comptabilité-gestion ou en professions immobilières
• Diplôme obtenu auprès d’un institut d’études économiques et juridiques appliquées à l’habitation et à la construction
• Expérience professionnelle supérieure à 3 ans pour ceux qui sont titulaires du Baccalauréat
• Expérience professionnelle supérieure à 10 ans pour les personnes qui n’ont pas le Baccalauréat

Si ces conditions sont remplies, il faut commencer par s’adresser à la CCI ou Chambre de Commerce et de l’Industrie, car c’est seulement cette dernière qui peut délivrer la carte professionnelle.

Il est nécessaire de faire une demande d’obtention de la carte professionnelle. Elle doit être déposée contre une décharge, et peut aussi être envoyée par lettre recommandée suivie d’un accusé de réception.

Une carte professionnelle est valide pendant une durée de 3 ans.

Sur cette carte, on doit pouvoir voir 6 mentions telles que la transaction sur fond de commerce et sur immeubles, le marchand de listes, le syndic de copropriété, la gestion immobilière, la prestation de services et la prestation touristiques.

Ouverture d’un compte séquestre

En termes d’immobilier, il est obligatoire pour tout agent voulant déposer ou détenir des fonds d’ouvrir un compte séquestre. Ce dernier est uniquement affecté à la réception des fonds qui peuvent provenir de cette activité.

On peut ouvrir ce type de compte auprès d’un établissement de crédit ou auprès d’un compte séquestre.

On parle de séquestre pour désigner la somme d’argent qui est versée lors de la signature de la promesse de vente. Cela démontre la capacité d’acquisition de l’acheteur pour un bien.

Ce compte est aussi comme une preuve de la capacité financière de l’acheteur, et sera utilisé pour le paiement final du prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique.