Est-il est possible d’investir en Pinel via une SCI ?

Investir dans l’immobilier requiert un apport en capital important et tout investisseur ne dispose pas individuellement du montant requis. Certains se regroupent dans une société civile immobilière pour profiter d’un avantage fiscal tel qu’une réduction d’impôt tandis que d’autres visent une défiscalisation plus importante. Grâce à une SCI, les investisseurs ont la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Tout investisseur souhaitant tirer profit de ce dispositif d’aide à l’acquisition immobilière est tenu de remplir certaines conditions.

Tout savoir sur la loi Pinel

La loi Pinel par définition

La loi Pinel est un dispositif d’allègement fiscal entré en vigueur depuis le 1^er janvier 2015. Prévu pour la période de 2014 à 2017, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en décembre 2021. Après une décision de l’administration fiscale, la loi Pinel évolue en Pinel + et reste applicable jusqu’en décembre 2024.

Centrée sur l’acquisition et l’exploitation d’un logement neuf, cette loi encourage l’investissement immobilier. Le dispositif Pinel a été mis en place pour réduire l’impôt sur le revenu des propriétaires souhaitant investir sans apport.

À part la défiscalisation, la loi Pinel permet à tout propriétaire de préparer sa retraite, en construisant un patrimoine immobilier. Il s’adresse à toute personne, physique ou morale, œuvrant dans l’investissement immobilier.

Les avantages fiscaux en loi Pinel

Pour encourager l’investissement immobilier dans des zones à forte demande, le dispositif Pinel offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de défiscalisation varie et évolue en fonction de la période de location choisie.

Opter pour une exploitation de six ans offre la possibilité de profiter d’un allègement fiscal de 12%. Loué pendant neuf ans, un logement acquis à partir du dispositif Pinel reçoit une réduction d’impôt de 18%.

Pour une location de douze ans, l’investisseur peut bénéficier d’une défiscalisation allant jusqu’à 21%. Au-delà d’un engagement de neuf années, l’avantage fiscal devient croissant jusqu’à l’atteinte d’un taux maximal.

Une SCI : société civile immobilière et son fonctionnement

Acronyme de société civile immobilière, une SCI désigne une forme d’entreprise réunissant deux actionnaires ou plus. Différente des sociétés commerciales, elle est créée dans l’objectif d’acquérir ou d’exploiter de biens immobiliers et exclut le code de commerce.

Pour gérer efficacement le patrimoine immobilier, une SCI dispose d’un statut légal régissant son mode de fonctionnement. Grâce à son régime particulier, chaque associé reçoit des parts correspondant à son apport. En cas de dette, les responsabilités se limitent à l’investissement locatif effectué.

Investir en Pinel via une SCI : comment faire ?

Pour les investisseurs désireux de réaliser un investissement locatif, il est possible d’investir en Pinel à partir d’une SCI, à condition de remplir les critères d’éligibilité.

Éligibilité au dispositif Pinel selon l’état du logement

Pour bénéficier de la défiscalisation, la SCI est contrainte d’exploiter un bâtiment neuf, un immeuble en cours de construction ou une maison ancienne faisant l’objet d’une réhabilitation. Les logements en VEFA (Vente en état de Futur Achèvement) ou en phase de reconstruction reçoivent également un avantage fiscal lié à la loi Pinel.

Depuis janvier 2021, l’exploitation d’un logement neuf ne suffit pas à bénéficier du dispositif de défiscalisation. Les bâtiments mis en location doivent également se trouver dans des immeubles d’habitation collectifs.

Les performances énergétiques et les exigences qualité de la loi Pinel

Pour l’acquisition d’un logement neuf, assurez-vous que la propriété répond à la norme énergétique RT 2012. Si la SCI procède à une rénovation, il est préférable de disposer du label BBC rénovation 2009 ou de la certification HPE rénovation 2009. En l’absence de ces confirmations de qualité, la société ne peut pas bénéficier du dispositif de réduction d’impôt Pinel.

Le loyer et les conditions de location

La loi Pinel s’adresse à une société louant ses appartements comme une résidence principale non meublée. Notez également qu’admettre un membre de la SCI et une personne appartenant à un foyer fiscal annule le droit de bénéficier des avantages financiers.

Le plafond de l’investissement en Pinel est limité à 300 000 euros et une SCI a le droit d’acquérir deux titres par an. Quant au loyer, il est inférieur au seuil autorisé par le dispositif et varie en fonction de la localisation du logement.

Bénéficier de l’avantage Pinel selon la localisation

Le dispositif Pinel cadre les localités où le prix du logement est particulièrement élevé par rapport au reste du territoire français. Une SCI investissant dans la zone A (l’agglomération de Paris et plusieurs communes environnantes) et la zone A Bis (Paris et les 76 communes des Hauts-de-Seine) peut bénéficier de la défiscalisation.

À cela s’ajoutent les investissements dans la zone B, comprenant les endroits ayant plus de 250 000 habitants et les départements d’outre-mer.

Profiter d’une réduction d’impôt selon la durée de la location

La loi Pinel tient compte également de la durée de location choisie par les associés. La SCI a la possibilité de louer le bien immobilier pour six, neuf, voire douze années et éviter que l’un des associés cède leur part.

Investir en Pinel via une SCI est un projet à long terme. Pour profiter de la défiscalisation, il est conseillé d’opter pour un impôt sur le revenu, l’impôt sur la société n’étant pas prise en compte par le dispositif.