Entrepreneuriat

Le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier

Par Philippe , le 11 juillet 2022 - 7 minutes de lecture
Rentabilité d'un projet immobilier

En France, l’investissement locatif intéresse les particuliers et les professionnels désireux de faire un placement dans la pierre et de générer des compléments de revenu non négligeables. Si vous achetez un logement pour le louer, il est préférable de connaître le montant généré par votre placement. Afin d’évaluer les revenus locatifs générer par votre investissement, il est indispensable de faire le calcul de la rentabilité locative.

Un rendement locatif : de quoi s’agit-il ?

Indicateur clé d’un investissement immobilier, le rendement locatif est le rapport entre le revenu brut de location et son prix de revient. Avant d’acheter un bien immobilier, un investisseur se sert de cet élément pour évaluer la rentabilité de son placement.

Il s’exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. Un rendement locatif peut exprimer la rentabilité locative. Sa valeur varie de 2 à 7 %, voire plus, dans certains cas et l’intérêt financier de votre investissement augmente en fonction de ce pourcentage.

Notez cependant qu’il existe une légère différence entre le rendement locatif et la rentabilité locative. Le rendement locatif concerne les revenus générés par la location du logement, tandis que la rentabilité locative englobe le rendement et s’apprécie sur tout l’investissement.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif : les raisons

Si vous investissez dans un bien immobilier, le calcul de la rentabilité locative permet de mesurer la performance de votre investissement. Pour tout investisseur immobilier, le retour sur investissement pour l’achat d’un appartement correspond au paiement des loyers.

Le calcul du rendement locatif détermine si une opération est rentable et vous rapporte de l’argent. Cet indicateur tient compte du prix d’achat, du loyer et des charges de location.

Le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier sert à comparer ce type d’investissement avec d’autres placements tels que l’assurance vie, le livret A ou l’épargne bloquée.

Calculer le rendement locatif

Le calcul de la rentabilité d’un projet locatif comprend 3 opérations : calcul de la rentabilité brute, de la rentabilité nette de charges et de la rentabilité nette après impôts.

Le calcul de la rentabilité brute

Pour calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier à acquérir, il est conseillé d’évaluer sa rentabilité brute. Elle correspond à la somme des loyers perçus en un an, rapportée au prix d’achat du bien et multiplié par 100.

Le rendement locatif brut répond à la formule suivante.

Rentabilité brute = (Loyer mensuel x 12/prix d’acquisition) x 100

Étant une première indication, le pourcentage obtenu ne tient compte ni de l’ensemble des frais liés à la location du bien ni de la fiscalité y afférentes. Le rendement brut ne reflète pas le véritable retour sur un investissement locatif, mais reste utile pour comparer les annonces de vente entre elles.

Notez également que certains investisseurs préfèrent un mode de calcul simplifié de la rentabilité locative : la méthode Larcher. Elle calcule la rentabilité brute sur 9 mois de location, au lieu de 12 mois de loyers.

Le calcul de la rentabilité nette de charges

En pratique, l’achat de votre logement engendre d’autres frais à part le prix d’achat. Outre la taxe foncière sur les propriétés bâties, le propriétaire de l’appartement ou du logement est tenu de s’acquitter des différentes charges. Il s’agit des charges de propriétés dites non récupérables, des frais de gestion, des assurances et du manque à gagner lié aux périodes de vacance locative. Les divers frais d’entretien incombent également tout investisseur immobilier. Tous ces paramètres entrent en compte lors du calcul de la rentabilité de votre investissement.

Pour avoir la rentabilité nette de charges, il suffit d’appliquer la formule suivante.

Rentabilité nette = [(Loyer mensuel x 12) – (taxe foncière – charges non récupérables – divers frais de gestion)/prix d’achat du bien] x 100

La taxe foncière influe sur la rentabilité, au même titre que le plafond du loyer, le taux d’intérêt et la durée du crédit. Comme il tient compte de frais supplémentaires, le rendement net doit être inférieur au rendement brut.

Le calcul de la rentabilité nette nette

Pour avoir de la précision sur la rentabilité de votre projet immobilier, il est nécessaire de faire le calcul du rendement « net net » ou du rendement net d’impôt. En plus de déduire les charges de location, la rentabilité locative nette après impôts prend en considération les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs.

Cette méthode offre un résultat plus précis que les autres calculs pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. Le pourcentage et le montant obtenu dépendent du mécanisme fiscal choisi et des avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation. Selon son statut, l’investisseur peut être soumis à l’impôt réel, au régime micro-foncier ou micro-BIC. En fonction de son cadre légal, il peut bénéficier d’un dispositif d’apaisement fiscal comme le Pinel, Censi-Boulevard ou Malraux.

Proche de la réalité, le taux de rentabilité locative nette après impôts s’avère être difficile à calculer et nécessite l’application de la formule suivante.

Rentabilité nette après impôts = 100 x [(Loyer mensuel x 12) – total des charges – fiscalité]/montant total de l’investissement

Les autres indicateurs de rendement locatif

Afin d’estimer ce que rapporte votre investissement locatif, prenez en compte d’autres indicateurs de rendements tels que le TRI et le cash flow.

Le cash flow immobilier permet aux investisseurs de calculer les revenus potentiels de sa location chaque mois. Étant le flux de trésorerie de l’investissement locatif, un cash flow positif exprime une situation financière bénéfique, vous offrant une facilité de remboursement auprès de votre banque. Un cash flow négatif signifie cependant des revenus insuffisants pour s’acquitter de vos frais et vous oblige à un effort d’épargne mensuel.

Quant au TRI ou taux de rendement en interne, il calcule la rentabilité d’un bien sur plusieurs années. En tenant compte de l’évolution de la rentabilité d’un investissement, cet indicateur affiche un résultat fiable dans le temps. Ce taux montre des écarts significatifs entre un investissement réalisé par apport personnel et un investissement à partir d’un crédit immobilier.

Bon à savoir sur le rendement locatif

Pour votre projet immobilier, choisir un bien immobilier neuf vous permet d’augmenter votre rendement de quelques points. Avec ce type d’investissement, vous n’avez pas à intégrer les travaux de réparation ou de réfection dans votre calcul de rentabilité. Sur le marché, la location d’un bien neuf revient plus cher qu’un bien ancien.

La rentabilité d’une opération locative dépend du type de logement. Estimées au mètre carré, les petites surfaces engendrent plus de bénéfices que les grandes maisons. Le rendement locatif moyen avoisine les 5,9 %, mais des écarts persistent entre les métropoles françaises. De par le niveau élevé des prix immobiliers, vous trouvez un rendement évalué à 3,5 % à Paris et 7 % à Lille, Rennes et à Strasbourg.

Lorsque vous effectuez vos calculs de rentabilité, il est recommandé de prendre en considération le risque de vacance locative. Ce manque à gagner peut avoir des impacts sur la rentabilité globale de votre investissement locatif.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.