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Les démarches à réaliser pour mettre votre résidence principale en location

Par Philippe , le 23 février 2023 - 8 minutes de lecture
Mettre sa résidence principale en location

Une résidence principale peut être mise en location que ce soit pour rentabiliser le logement en cas d’absence ou pour compléter ses revenus. Dans la réalisation de ce type de projet, il existe plusieurs démarches à réaliser en amont : choix du type de location, démarches fiscales, etc.

Comment définit-on une résidence principale ?

Pour qu’un logement soit considéré comme une résidence principale, il faut qu’il soit occupé par le propriétaire pendant au moins 8 mois par an. Il faut également que le propriétaire (avec ou sans sa famille) ait élu la résidence en tant que son domicile et stocke dans celui-ci ses affaires professionnelles ou personnelles. D’un point de vue fiscal, le choix de la résidence principale est décisif.

S’il s’agit d’un couple qui souhaite vivre ensemble, il existe des critères qui peuvent être la base du choix de la résidence : la beauté des lieux, l’aspect pratique, la proximité des lieux de travail, etc.

Il faut également baser son choix sur les possibilités de déduction d’impôts.

Il est essentiel de prendre en compte les frais réels mensuels (dépenses liées au domicile, déplacements, etc.).

Pour certains logements, il est possible d’obtenir un crédit d’impôt au titre des intérêts communs, de l’environnement ou des dépenses d’aides à la personne.

Il faut savoir qu’il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. C’est pour cette raison que les propriétaires, possédant plusieurs biens immobiliers doivent bien faire une étude pour identifier la maison ou l’appartement idéal, à choisir en tant que résidence principale.

Ce choix peut aussi avoir une influence sur la fiscalité. Les autres logements sont donc considérés comme des résidences secondaires.

Les différentes possibilités de location d’une résidence principale

Location vide

Pour une location vide, les revenus perçus peuvent être soumis aux impôts en tant que revenus fonciers.

Location meublée

Pour une location meublée, les revenus obtenus sont exonérés à l’impôt si :

  • Le montant perçu (hors charges) ne dépasse pas un plafond (192 euros par m2 par an pour les logements qui se situent en Île-de-France ; 142 euros par m2 par an pour les autres régions).
  • Le logement va constituer la résidence principale du locataire
  • Le logement va constituer la résidence temporaire du locataire justifiant d’un contrat de travail saisonnier.

Si le locataire ne fait pas du logement son domicile, il est possible d’obtenir une exonération d’impôt. Toutefois, il faut que les revenus de la location ne dépassent pas les 760 euros par an, sinon les loyers seront imposés en tant qu’IR, et catégorisé dans les bénéfices commerciaux et industriels.

En principe, le loueur n’est pas soumis à une déclaration en mairie si le logement est meublé, et qu’il en fait sa résidence principale. Il existe certaines communes qui soumettent à déclaration la location de logements meublés de courte durée, étant ou non la résidence principale du bailleur. Cela est inscrit dans l’article L.324-1-1 du Code du tourisme. Il faut donc commencer par prendre des renseignements auprès de la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette déclaration. Si oui, il faudrait demander un numéro d’enregistrement qui sera à publier dans l’annonce.

Location meublée de courte durée

Pour un logement meublé, si le locataire occupe le bien plus de 8 mois par an, il n’est pas soumis à se déclarer à la mairie dans certaines commune (ce qui n’est pas le cas pour certaines autres).

En ce qui concerne les meublés de tourismes, comme des appartements ou studios meublés, des villas qui sont à usage exclusif de la clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, effectuant un séjour qui est caractérisa par une location journalière, hebdomadaire ou mensuelle. On a donc une liberté pour la location d’une simple chambre chez l’habitant.

Selon le principe d’inviolabilité du domicile établi par le Conseil constitutionnel (C. constit, décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019), il n’est plus possible que les agents assermentés du service municipal fassent le contrôle des logements de tourisme meublés de courte durée, sans l’accord du gardien ou de l’occupant.

On peut trouver des meublés qui ne peuvent pas être loués pendant un délai plus de 120 jours durant une même année dans certaines villes comme Paris par exemple. Cette loi ne s’applique pas pour les locataires qui ont un cas de force majeur, qui ont une raison de santé, ou qui ont une obligation professionnelle.

La location d’une résidence principale pendant une durée supérieure à 4 mois durant une année n’est plus comprise dans le cadre légal de la location de la résidence principale. Cette situation constitue un changement d’usage qui nécessite une déclaration en mairie. Il faut également obtenir une autorisation de changement d’usage auprès des communes.

Il existe des solutions en lignes rapides qui ont été mises en place pour permettre aux propriétaires bailleurs de procéder à l’enregistrement de leur location meublé de courte durée. Cet enregistrement permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à figurer sur les annonces de proposition de location du bien immobilier.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

En tant que bailleur saisonnier, il existe plusieurs conditions et plusieurs démarches à suivre :

  • Déclarer sa location saisonnière à la mairie
  • Ne pas dépasser la durée maximale autorisée pour la location annuelle
  • Effectuer les diagnostics obligatoires.
  • Rédaction d’un bail écrit (deux exemplaires)
  • Proposer à la location un bien équipé et bien meublé
  • Réalisation des réparations nécessaires pendant la location
  • Sécuriser le logement (dispositif de sécurité, détecteur de fumée, etc.)
  • Déclaration des revenus qui sont obtenus par la location saisonnière aux impôts

Les différentes conditions à respecter pour mettre sa résidence principale en location

Le cadre législatif en ce qui concerne la mise en location de la résidence principale est strict, mais il se trouve être lucratif.

Format de la location

En ce qui concerne la location du logement entier, la réglementation en vigueur rend possible la location de la résidence principale si cela ne dépasse pas 120 jours par année civile (pour la location intégrale du logement). Afin de conserver le statut de résidence principale, il faut que l’occupant soit présent à son domicile pendant une durée minimum de 8 mois par an. Toutefois, la durée du séjour ne peut pas dépasser les 90 jours pour ne pas risquer une requalification en location saisonnière meublée.

En ce qui concerne la location d’une partie de l’habitation comme une chambre par exemple, il faut savoir qu’il n’y a pas de limite de nuitées. Cela veut dire qu’il est possible de mettre en location une ou plusieurs pièces de logement durant l’année.

Équipement nécessaire

Ce sont les voyageurs saisonniers qui ont plus d’exigences en termes de confort. Ce critère est important pour favoriser leur fidélisation, et pour avoir des recommandations.

Parmi les équipements à mettre en place, on doit y trouver :

  • Une bonne literie permettant aux clients passagers d’avoir une bonne qualité de sommeil
  • Des chaises et des tables en nombre suffisant, en fonction de la capacité de l’hébergement
  • Des rideaux ou des stores
  • Une cuisine bien équipée (four, réfrigérateur, micro-ondes, etc.)
  • Des rangements pour stocker des affaires
  • Une machine à laver, une table, un fer à repasser
  • Un aspirateur
  • Une salle de bain
  • Un coin salon (avec canapé, télévision, etc.)
  • Un accès wifi

Déclaration de début d’activité

Le propriétaire et le locataire de la résidence principale doit s’inscrire au répertoire SIRENE de l’INSEE pour avoir un numéro SIRET. Ce numéro doit figurer sur la déclaration complémentaire de revenus.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.