Location en Airbnb : quels sont les frais et les impôts à prévoir ?

Afin d’arrondir leurs fins de mois, certains Français choisissent de louer leur bien meublé pour quelques jours ou plusieurs semaines par an et la plateforme collaborative Airbnb attire ces propriétaires. Étant considéré comme une solution moins contraignante et rentable, ce type de location séduit les particuliers. Pour les locataires, il s’agit d’une alternative plus intéressante qu’une chambre d’hôtel. Bien qu’attractive, cette option de location meublée présente certains frais, en fonction des revenus déclarés. Pour une meilleure gestion de votre location, voici notre guide d’impôts à prévoir sur Airbnb.

Les spécificités de la location en Airbnb

Comparable à la location d’un appartement standard, louer votre maison sur Airbnb répond à des règles précises. Le propriétaire bailleur déclare auprès du Greffe du tribunal de commerce et de la mairie en charge de la zone où est située son domicile sous le statut de location saisonnière. Dans certaines villes notamment à Paris, vous êtes tenue de faire une demande d’autorisation de changement d’usage de l’immeuble.

Afin d’opérer en toute légalité, le locataire mentionne les recettes issues de cette location dans la déclaration d’impôts. Les gains étant soumis à l’impôt sur le revenu, la déposition a lieu avant la date limite fixée par l’administration fiscale.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale imposable au barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers applicables aux locations vides excluent ce type d’hébergement. Il est conseillé de faire la déclaration en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP), un statut qui allège les démarches administratives à effectuer.

L’administration considère Airbnb comme un outil de prospection pour trouver des locataires. La plateforme prend en charge la gestion des obligations fiscales et sociales et transmet le montant des loyers perçus par chaque propriétaire-loueur à l’autorité compétente.

Les frais et les charges pris en compte lors du calcul de l’impôt

À part le montant perçu, les frais et les charges liés à la location meublée doivent également être déclarés. Ces obligations regroupent les éléments suivants.

• Les frais généraux: intérêts d’emprunt, les frais de gestion,
• la taxe foncière,
• les frais facturés par la plateforme (environ 3 % chez Airbnb),
• les amortissements,
• les provisions pour charges,
• les charges de personnel,
• les primes d’assurances,
• et toutes les charges liées à la gestion courante: entretien, réparations ou électricité.

Le régime d’imposition pour la location Airbnb

En France, tout propriétaire proposant un meublé de tourisme doit obligatoirement déclarer les loyers perçus, quelle que soit la durée d’occupation de la maison. Le régime fiscal applicable dépend des recettes annuelles, mais la location Airbnb est soumise au régime fiscal des locations meublées. Le montant de recettes étant fixé à 72 600 euros, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux si votre chiffre d’affaires est inférieur à ce plafond.

Le régime micro-BIC

Il s’agit d’un régime d’imposition et de déclaration simplifié. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les frais de mise en location de sa résidence principale. Le reste de la recette est calculé selon le barème de l’impôt sur le revenu.

En optant pour ce régime fiscal, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos gains. Si vous percevez des loyers de 20 000 euros sur un total de 12 mois, seuls 10 000 euros seront imposables après abattement. En contrepartie, le régime micro-BIC ne permet pas de déduire d’autres montants, car l’abattement représente les charges.

Le régime réel

Si les frais et les charges liés à la location meublée dépassent nettement 50 % des loyers perçus, il est préférable d’opter pour le régime réel. Cette option s’applique également dès que le montant de revenu obtenu franchit le seuil établi. Il offre l’avantage de déduire du gain l’ensemble des charges liées à l’exploitation du meuble, de pratiquer l’amortissement sur votre logement et de réduire le revenu imposable.

Pour cela, il suffit de renseigner le montant des recettes à partir du formulaire 2031-SD de Bénéfices industriel et commercial. Cet avis vous servira de déclaration de revenus. Le montant net renseigné est directement imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Si les recettes annuelles dépassent 23 000 euros par an, le propriétaire bailleur s‘acquitte de cotisations sociales des travailleurs non-salariés. Ce système d’imposition vous contraint de vous affilier au RSI comme un professionnel, en optant pour le statut d’autoentrepreneur ou autre.

Le taux d’imposition des revenus Airbnb

Le calcul de l’impôt relatif à vos revenus locatifs dépend du type du régime d’imposition choisi. Vous serez imposé à hauteur de 0 %, 14 %, 30 %, 41 % et 45 %, en fonction de vos bénéfices et de la marge imposée.

• Pour un revenu annuel inférieur à 10 225 euros, le taux de 0 % s’applique
• Si votre revenu annuel varie entre 10 226 et 26 070 euros, le taux sera de 11 %.
• Pour un revenu annuel compris entre 26 071 et 74 545 euros, 30 % du ce montant vous sera soustrait.
• Si votre revenu annuel oscille entre 74 546 et 160 336 euros, réservez 41 % de la recette pour l’impôt.
• Si votre revenu annuel est supérieur à 160 336 euros, le taux atteint les 45 %.

Quant aux prélèvements sociaux, ils s’élèvent 17,2 % du revenu. Notez également que tout locataire soumis au régime réel peut renoncer à leur statut et bénéficier d’un régime micro-BIC. Pour être applicable aux revenus déclarés, ce changement de statut doit se faire avant le 1^er février de l’année en cours.

Les autres régimes fiscaux sur Airbnb

Lorsque le logement mis en location est reconnu en tant que meublé de tourisme, le régime fiscal et les démarches du contribuable changent. Vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur les loyers perçus grâce à la location, au lieu de 50 %, si vous vous déclarez au régime micro-BIC. Le plafond étant fixé à 176 200 euros, au lieu de 72 600 euros.

Quant à la location de chambre d’hôtes, elle permet également de bénéficier d’un abattement de 71 % dans la limite de 176 200 euros. Si les revenus de la location de chambre d’hôtes sont inférieurs à 760 euros TTC sur une année civile, vous profitez d’une exonération d’impôt.

Si vous préférez proposer votre maison à travers une entreprise spécialisée, il est possible de proposer une location meublée de courte durée en faisant appel à une SCI (Société Civile Immobilière).

Notez cependant que cette activité entraine des changements sur le régime fiscal, mais elle présente quelques avantages. Redevable de l’impôt sur les sociétés ou l’IS, une SCI vous fait profiter des opportunités suivantes.

• Un mécanisme d’amortissement fiscal du bien permettant de réduire la base imposable à l’IS.
• Soumise à l’IS, une SCI offre la déductibilité de certaines charges comme la rémunération du gérant et les frais du notaire liés à l’achat de l’immeuble.
• Pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros, vous avez un taux d’imposition de 15 %. Au-delà de ce plafond, il passe à 25 %.

Note : si vous louez une ou plusieurs chambres de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’un exonération d’impôt, à condition que le total des loyers n’excède pas 760 € par an.

L’article 35 bis du Code Général des Impôts précise que :

Les produits de la location provenant de la résidence principale sont exonérés d’impôt s’ils sont inférieurs à 760 € par an

Comment faire sa déclaration de revenus Airbnb ?

Pour déclarer vos revenus de location sur Airbnb, il suffit de renseigner l’intégralité des revenus locatifs perçus au cours de l’année. À noter que la plateforme communautaire Airbnb ne se charge pas de ce type de déclaration.

Déclaration sous le régime micro-BIC

Le loueur affilié au régime micro-BIC déclare ses revenus la location meublée de courte durée sur Airbnb en remplissant le formulaire de déclaration complémentaire des professions non salariées, le 2042 C PRO.

Pour ce faire, cochez la ligne « Revenus des locations meublées non professionnelles », à l’étape 3 de la déclaration de revenus. Renseignez vos revenus bruts et mentionnez les charges dans des endroits dédiés à cet effet. Les frais de ménage vont dans les cases 5ND (déclarant 1), case 5OD (déclarant 2) et les personnes à charge à la case 5PD.

Déclaration sous le régime réel

Si le contribuable opte pour le régime réel, le montant des recettes est à porter sur la déclaration professionnelle n°2031-SD. Après l’application d’une formule automatique, vous obtenez la somme due à la ligne 4 de ce formulaire. Il suffit de la recopier à la case 5NA à 5PK du formulaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus.

Le formulaire 2031-SD étant complexe, il est conseillé de remplir cette déclaration avec l’aide d’un expert-comptable, habitué aux obligations déclaratives de la location meublée. Notez également que le manquement à la déclaration de vos revenus de location meublée est passible de sanctions. Les services fiscaux considèrent cela comme une fraude fiscale.

En cas de non déclaration des revenus perçus grâce à la location d’un logement Airbnb, vous pouvez subir un redressement de 3 ans, à savoir la déclaration des deux années précédentes et la déclaration fiscale en cours. Le fisc peut également appliquer une majoration de l’ordre de de 10%, ainsi que des intérêts de retard évalués à 0,2% par mois.