Les démarches pour réaliser un apport en nature dans une SCI

Dans un projet de création d’une entreprise, quelle que soit sa forme sociale, la formation d’une SCI ou Société Civile Immobilière nécessite que les associés réalisent un apport individuel. Lorsque ces apports sont groupés, ils formeront ce que l’on appelle le capital social de la structure. Ces apports peuvent être en numéraire (contributions sous forme d’une somme d’argent), ou en nature (lorsque les associés fournissent des biens comme des immeubles ou des titres). Ce dernier type d’apport mérite une attention particulière.

Quels sont les biens qui peuvent faire l’objet d’un apport en nature dans une SCI ?

Dans une SCI, les associés peuvent apporter tous types de bien, que ce soit immeubles ou meubles. La seule condition est que ces biens soient évaluables.

Il peut aussi y avoir une exception. En effet, les actions de commandite par actions ou une société en commandite simple, ainsi que les parts de société en nom collectif ne peuvent pas être apportées à une SCI. Il faut savoir que la nature civique de la société pourrait être perdue dans le cas où un associé apporterait ces titres à la SCI. Cela peut aussi rendre les associés responsables des dettes de la société de manière solidaire et indéfinie sur leur patrimoine personnel.

La SCI n’a pas de procédure particulière pour vérifier les apports en nature qui sont effectués ; c’est pour cela que les tiers ont la possibilité de remettre en cause l’apport en nature qui est effectué en fraude de leurs droits.

Apport d’un bien en nue-propriété ou en usufruit à une SCI

Il est possible de réaliser un apport en nue-propriété ou en usufruit. Toutefois, il peut présenter quelques particularités :

• La SCI ne peut que percevoir les revenus d’un apport d’un bien en usufruit. La cession du bien lui est impossible. Cela ne s’applique pas aux titres qui font partie d’un portefeuille de valeurs mobilières.
• La SCI ne peut ni utiliser le bien apporté en nue-propriété ni percevoir des revenus sur ce bien, mais devra attendre le moment de l’extinction de l’usufruit pour en devenir pleinement propriétaire.

L’apport d’un bien en usufruit est temporaire. La durée maximale de l’usufruit est fixée par la loi à une durée de 30 ans si le bien qui est apporté en usufruit est possédé par l’apporteur.

Dans le cas où l’usufruitier du bien serait aussi l’apporteur du bien usufruitier, il ne pourra pas procéder à la transmission de ce bien à la SCI que pendant la durée qui est disposée par lui-même. Il faut attendre le décès de l’apporteur usufruitier pour voir l’extinction de l’usufruit en viager. Lors que cela arrive, l’apporteur peut toujours conserver sa qualité d’associé de la SCI.

Apport d’un bien indivis

Il est possible d’apporter un bien indivis dans une SCI. Cela arrive lorsqu’un indivisaire apporte à la SCI sa quote-part indivise. Dans ce genre de situation, il est conseillé d’avoir le consentement des autres indivisaires. Cela permet d’éviter les contentieux au moment du partage de l’indivision.

C’est en fonction des droits des indivisaires que les parts qui sont attribuées en contrepartie de l’apport seront partagées. Dans ce cas, les indivisaires deviennent personnellement associés. Dans ce genre de situation, un partage de fait intervient et l’indivision cesse. Il faut qu’un droit de partage soit versé au Trésor public.

Les parts peuvent aussi rester indivisibles. Chaque indivisaire est donc reconnu associé de la SCI. Ils doivent procéder à la désignation d’un représentant afin d’exercer les droits qui sont attachés aux parts.

Apport d’un bien qui supporte des charges financières

Un bien qui supporte un passif peut être apporté par un associé d’une SCI. Il peut par exemple s’agir d’un immeuble acheté grâce à un emprunt qui n’est pas remboursé en totalité. La charge de l’emprunt est donc transférée à la SCI.

En réalité, l’apport est correspondant à la valeur nette de l’immeuble. Dans le cas où la valeur brute du bien serait inférieure à son passif, l’apport encourt la nullité, car il est considéré comme fictif.

Quelles sont les procédures à suivre pour réaliser un apport en nature dans une SCI ?

Que ce soit lors de la constitution d’une SCI classique ou d’une SCI familiale, la société peut obtenir de la part des associés fondateurs des biens matériels ou immatériels pour constituer les apports en capital social de la société. Toutefois, il existe deux conditions de validité qui doivent être remplies :

• Il faut que l’associé apporteur transfère la propriété du bien qu’il apporte vers la société en tant que personne morale
• Il faut également que l’apporteur mette le bien à la disposition de la société.

Il faut que l’opération soit constatée dans un acte d’apport écrit, parce que l’apport doit impliquer un transfert de propriété. C’est surtout le cas lors d’un bien commun. Les associés sont libres de fixer leurs apports.

Il faut également que ces apports figurent dans les statuts de la société. Il est aussi possible que les apports fassent l’objet d’un acte notarié séparé, qui permet de constater que le transfert de propriété a bien été effectué. Ce contrat d’apport doit donc être annexé aux statuts de la SCI.

Évaluation de l’apport

L’évaluation de l’apport est une étape très importante, à effectuer par un commissaire aux apports.

L’associé apporteur peut tenir compte de la valeur des parts de SCI qui correspond à l’apport qu’il a réalisé. L’estimation de la valeur de la contribution de chaque associé est donc nécessaire, et doit être bien réalisée. Cette étape se fait généralement lors de la création de la société.

La justesse et l’objectivité sont les critères qu’il faut respecter durant l’évaluation de l’apport. Une sous-évaluation peut défavoriser l’associé qui est concerné, et une surestimation peut causer l’augmentation fictive du capital social ; ce qui peut porter préjudice aux créanciers de l’entreprise.

Un commissaire aux comptes est nécessaire pour cette opération. C’est cet expert qui se charge de rédiger un rapport descriptif. Il faut savoir que la loi peut demander à une SCI de nommer un commissaire aux apports.