Que faire face à des squatteurs qui occupent votre logement locatif ?

L’investissement locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant d’un revenu mensuel plus ou moins conséquent. Toutefois, si un investisseur immobilier est bien moins exposé à d’importantes pertes comparé à un entrepreneur évoluant dans des domaines tels que le trading, il peut être confronté à de nombreux désagréments dans le cadre de son activité. Outre les problèmes liés aux vacances locatives, il peut être victime d’un squat.

Dans le cas où vous êtes un investisseur spécialisé dans le logement locatif et si des personnes malintentionnées occupent illégalement un de vos biens, sachez que la loi vous empêche de procéder à une expulsion immédiate. Cependant, bien que la législation offre une certaine protection aux squatteurs, vous pouvez mettre fin à l’occupation de votre logement en suivant des démarches spécifiques ou en mettant en œuvre certaines techniques, illégales mais extrêmement efficaces.

La définition du squat selon la loi

Le squat est l’occupation d’un logement sans droit et en l’absence d’un quelconque titre. Selon la loi, les squatteurs sont des personnes qui s’introduisent par effraction dans une habitation pour l’occuper de manière durable.

En d’autres termes, un locataire qui décide de rester dans un logement après expiration de son contrat de bail et une personne qui refuse de quitter une habitation après avoir été hébergé dans celle-ci, ne sont pas considérés comme des squatteurs. En effet, bien qu’ils aient décidé de rester sans le consentement du propriétaire ou du locataire, ils n’ont commis aucune effraction. Cette dernière est définie par l’article 132-73 du Code pénal comme le forcement ou la destruction d’un système de verrouillage, de fermeture ou d’une clôture.

Dans le cas où des individus s’introduisent dans votre logement après avoir détruit la serrure de la porte principale, une fenêtre ou le portail, ils commettent donc une effraction et sont considérés comme des squatteurs.

À titre d’information, les squatteurs peuvent être punis d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende. Néanmoins, il n’est pas toujours évident de prouver qu’un individu occupe réellement un bien sans droit ni titre.

Si, dans une certaine mesure, la loi protège les squatteurs, c’est en grande partie dû à l’incertitude. En effet, un propriétaire peut opter pour une location au noir et procéder, après un certain temps, à l’expulsion de son locataire en l’accusant d’avoir commis une effraction et de s’être installé durablement dans son logement.

L’expulsion des squatteurs : une opération plus ou moins complexe en fonction de la situation

Tout d’abord, il est important de noter que vous ne pouvez procéder à l’expulsion des squatteurs, sans l’intervention des forces de l’ordre ou une décision du Tribunal compétent. L’article 122-5 du Code pénal stipule en effet que « Nul n’est tenu de se faire justice soi-même ».

Dans le cas où vous décidez de vous débarrasser des occupants illégaux de votre logement locatif par vous-même, sachez que ceux-ci peuvent porter plainte contre vous pour violation de domicile et vous encourez une peine d’emprisonnement de trois ans, ainsi qu’une amende de l’ordre de 30 000 €.

Pour procéder à l’expulsion des individus occupant votre bien de manière illégale et mettre fin à un squat, vous devez, dans un premier temps, analyser méticuleusement la situation : le type de bien et la durée de l’occupation.

Dans le cas d’un logement locatif, il faut savoir que le bien n’est pas votre résidence principale et la procédure d’expulsion est différente de celle à réaliser en cas de squat de votre domicile.

Par ailleurs, concernant la durée de l’occupation, les démarches à réaliser sont généralement plus simples si les squatteurs sont installés dans votre propriété pendant une durée n’excédant pas 48 heures. Au-delà de 48 heures (délai de flagrance), la procédure d’expulsion peut être à la fois longue et complexe.

Pour information, si le bien squatté est la résidence principale de la victime, celle-ci bénéficie de la protection de la loi anti-squat du 25 juin 2015. Ce texte étend le délai de flagrance au-delà de 48 heures et permet au propriétaire ou au locataire du logement de procéder à une expulsion, quelle que soit la durée de l’occupation des squatteurs.

Pour se débarrasser des occupants illégaux, le propriétaire ou le locataire doit se rendre au commissariat pour déposer une plainte pour violation de domicile. Il doit également prouver que le logement est réellement son domicile, en présentant entre autres des factures, des attestations ou des documents fiscaux.

Dans le cas où la police refuse d’expulser les squatteurs, il peut se tourner vers le préfet. Ce dernier peut mettre en demeure les occupants illégaux de quitter le logement dans un délai de 24 heures, selon l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007.

Si, une fois de plus, le propriétaire ou le locataire du bien est confronté à un refus, il peut saisir le juge des référés du Tribunal administratif pour valider sa requête et ordonner l’expulsion des squatteurs.

À noter que la police est souvent réticente à expulser des individus d’un logement durant l’hiver, bien que la trêve hivernale ne soit plus applicable dans le cas d’un squat, suite à l’intégration de deux amendements dans la loi logement. Le premier amendement supprime le délai de deux mois, jadis offert aux squatteurs pour qu’ils trouvent un nouveau logement.

Le second, quant à lui, précise que les occupants illégaux ne peuvent plus être protégés par la trêve hivernale (du 1^er novembre au 31 mars).

Expulsion des squatteurs d’un logement locatif avant l’expiration du délai de flagrance

Comme nous l’avons évoqué précédemment, si les squatteurs sont installés dans un de vos logements locatifs, la procédure d’expulsion peut être longue et complexe si vous ne parvenez pas à déposer votre plainte dans un délai de 48 heures.

Dans le cas où le délai de flagrance n’est pas encore expiré, nous vous conseillons de déposer rapidement une plainte auprès du commissariat et de joindre toutes les pièces nécessaires (factures, quittances, attestation, etc.) à votre dossier.

Une fois votre plainte déposée, les forces de l’ordre vont faire une constatation de l’entrée par effraction et procéder à l’expulsion des squatteurs, sans aucune décision émanant d’un Tribunal.

Expulsion des squatteurs d’un logement locatif après expiration du délai de flagrance

Si vous n’avez pas pu déposer votre plainte avant l’expiration du délai de flagrance, la procédure d’expulsion des squatteurs peut durer quelques mois. En effet, vous n’êtes plus en mesure de demander une mise en demeure auprès du commissariat ou de la préfecture, pour obliger les occupants illégaux de quitter votre logement locatif.

Pour expulser les squatteurs, vous devez tout d’abord faire constater l’entrée par effraction et de faire identifier l’occupation de votre logement locatif par un huissier de justice. Ce dernier est indispensable au bon déroulement de la procédure, dans la mesure où la loi vous interdit de pénétrer dans le « domicile » des occupants illégaux.

Outre l’entrée par effraction et la constatation du délit de maintien, l’huissier de justice doit s’informer sur l’identité des squatteurs et inclure dans son procès-verbal les éventuelles dégradations entraînées par ces derniers.

Une fois le constat établi par l’huissier de justice, vous devez faire appel à un avocat pour lancer la procédure d’expulsion des occupants illégaux auprès du Tribunal. Pour ce faire, l’avocat doit rédiger un acte dans lequel il va demander l’expulsion des squatteurs, des indemnités d’occupation, des frais de procédure et, en fonction de la situation, une condamnation ainsi qu’un remboursement des dégradations subies par votre logement.

Si les différentes étapes de la procédure sont respectées et si vous parvenez à prouver que les squatteurs sont entrés et occupent illégalement votre bien, le Tribunal devrait ordonner leur expulsion.

Après que le Juge ait rendu sa décision, vous devez la signifier aux occupants illégaux à partir d’un commandement de quitter les lieux.

Comme dit précédemment, le délai de grâce de deux mois ne peut être appliqué et les squatteurs doivent donc quitter votre logement le plus rapidement possible. Toutefois, sachez qu’ils ont entre 15 jours et 1 mois pour faire appel.

Hormis l’appel, les squatteurs peuvent prolonger la durée de la procédure d’expulsion en évoquant l’existence d’un bail putatif ou en demandant un délai gracieux au Tribunal, lors de l’audience. Toutefois, les Juges décident rarement d’accepter les demandes des occupants indésirables, surtout si la mauvaise foi de ceux-ci est avérée.

À noter que les squatteurs peuvent refuser de quitter votre logement malgré la délivrance d’un commandement. Dans ce cas, vous devez, une fois de plus, faire appel à un huissier pour qu’il puisse demander à la préfecture l’intervention des forces de l’ordre dans l’expulsion des occupants illégaux.

Après avoir obtenu l’aval de la préfecture, l’huissier va contacter le commissariat et éventuellement un serrurier pour finaliser la procédure d’expulsion.

Comment déloger des squatteurs sans devoir lancer une procédure d’expulsion auprès du Tribunal ?

Il n’est pas toujours évident de prendre des squatteurs en flagrant délit (dans les 48 heures suivant l’entrée en effraction), surtout si le logement locatif faisant l’objet d’une occupation illégale est relativement éloigné de votre résidence principale.

Outre l’éloignement géographique, l’absence de surveillance dans le logement réduit fortement vos chances d’intervenir avant l’expiration du délai de flagrance.

Dans le cas où les squatteurs se sont installés dans votre bien pendant une durée excédant 48 heures, la loi vous oblige à lancer une procédure d’expulsion auprès du Tribunal compétent. En d’autres termes, vous devez réaliser de nombreuses démarches entraînant souvent des dépenses conséquentes et attendre plusieurs mois pour pouvoir déloger les occupants indésirables.

Par ailleurs, comme nous l’avons mentionné précédemment, malgré que le Juge ait rendu une décision obligeant les squatteurs à quitter votre logement lors de l’audience, ces derniers peuvent prolonger la durée de leur occupation en faisant appel ou en demandant un délai gracieux.

Pour éviter les démarches à la fois longues et onéreuses, il est possible de mettre en œuvre une méthode consistant à faire signer un contrat de bail à un ami ou un proche et à expulser les occupants indésirables avec l’aide des forces de l’ordre. Cette technique est illégale, dans la mesure où elle va à l’encontre de la procédure imposée par la loi et nécessite la création d’un contrat de bail qui ne devrait pas exister.

Néanmoins, elle vous permet de déloger rapidement les squatteurs installés pendant une durée dépassant 48 heures et ne comporte aucun réel risque, à condition de suivre quelques étapes.

Trouver un ami pour faire signer le contrat de bail

La première étape consiste à trouver une personne qui accepte de participer à la réalisation de votre plan.

Avant de fixer votre choix sur un ami, vous devez vous assurer que celui-ci ait pleinement conscience de la situation et qu’il soit parfaitement motivé. En effet, la méthode peut échouer et vous risquez de faire l’objet d’une plainte de la part des squatteurs, si votre partenaire hésite lors des dernières étapes du plan.

Une fois que vous aurez trouvé la personne idéale, vous devez établir un contrat de bail antidaté et signé par celle-ci. De préférence, optez pour une date antérieure à celle du premier jour d’occupation des squatteurs.

Faire appel à d’autres amis

Hormis le « nouveau locataire » de votre logement, nous vous recommandons vivement de faire appel à d’autres amis ou à des proches pour garantir la réussite de votre projet.

Sachez que les squatteurs sont rarement des individus inoffensifs. S’ils ont réussi à entrer par effraction dans votre logement locatif et d’y établir leur domicile de manière totalement illégale, ils sont capables de vous menacer et de vous expulser de votre bien.

En misant sur le surnombre, vous pouvez les dissuader de faire usage de la force et les encourager à se plier à vos exigences.

Attendre que les squatteurs soient en dehors du logement

Après avoir constitué votre équipe, vous devez attendre que les squatteurs soient en dehors de votre logement locatif pour passer à l’action.

Tout d’abord, nous vous conseillons de démonter et de remplacer toutes les serrures, afin que les occupants illégaux ne puissent plus utiliser leurs clés.

Ensuite, il est nécessaire de sortir toutes les affaires des squatteurs. L’idéal est de les jeter dans un endroit suffisamment éloigné du bien.

Avant d’entamer cette étape, assurez-vous que les occupants indésirables restent en dehors du logement pendant une durée plus ou moins conséquente, afin que vous puissiez réaliser toutes les opérations nécessaires (remplacement des serrures, etc.).

Dans le cas où un des squatteurs vous surprend en train de changer les dispositifs de verrouillage de votre logement ou de jeter ses affaires, sachez qu’il peut porter plainte contre vous et vos amis, et vous vous exposez à de lourdes sanctions.

Attendre le retour des squatteurs

Une fois les serrures remplacées et les affaires des occupants illégaux en dehors de votre logement locatif, nous vous conseillons de faire un dernier briefing avec votre équipe avant de quitter les lieux. En effet, en tant que propriétaire, vous ne devez pas être présent dans le bien durant les prochaines étapes pour assurer le succès de votre plan.

Après le briefing, quittez donc votre logement locatif et laissez le « nouveau locataire » ainsi que votre groupe d’amis se charger du reste.

Ils doivent attendre le retour des squatteurs et faire appel aux forces de l’ordre, dès lors que ces derniers tentent de pénétrer dans l’habitation.

Présenter le contrat de bail antidaté à la police

À l’arrivée des forces de l’ordre, votre ami locataire doit présenter le contrat de bail antidaté afin de justifier sa présence dans le logement locatif et de prouver l’illégalité de celle des squatteurs.

Outre la présentation du contrat de bail, il doit fournir de bons arguments aux officiers de police pour les encourager à procéder à l’expulsion immédiate des occupants illégaux.

À noter que cette technique, bien qu’elle soit illégale, a un taux de réussite extrêmement élevé. En effet, la présence d’un contrat de bail antidaté empêche les squatteurs de déposer une plainte pour violation de domicile à l’encontre du propriétaire et du locataire.

Par ailleurs, il faut savoir que le droit français protège davantage les résidences principales que les résidences secondaires. Si un logement locatif est considéré comme la résidence secondaire de son propriétaire, il peut devenir une résidence principale grâce au contrat de bail. Dans le cas où le locataire demande l’expulsion des occupants illégaux, le délai de grâce de deux mois ne peut donc être appliqué, tout comme le délai de flagrance de 48 heures.

Le dépôt d’une plainte auprès de la police, une variante de la technique d’expulsion des squatteurs

Si les squatteurs quittent rarement votre logement locatif pendant une durée plus ou moins conséquente, il serait trop risqué, voire impossible, de jeter leurs affaires et de procéder au remplacement des serrures.

Pour éviter d’intervenir dans le logement et les risques liés à cette opération, vous pouvez mettre en œuvre une autre méthode d’expulsion.

La première étape consiste toujours à rédiger un contrat de bail antidaté et de le faire signer par un ami. Ensuite, celui-ci doit se rendre au commissariat pour déposer une plainte pour violation de domicile à l’encontre des occupants illégaux.

Pour garantir la réussite de votre plan, votre ami locataire doit présenter le contrat de bail à la police et, dans certains cas, expliquer aux agents des forces de l’ordre qu’il a été absent pendant un certain nombre de jours et qu’à son retour, son logement a été squatté.

Compte tenu de la situation et des problèmes engendrés par l’occupation illégale de la résidence principale de votre ami locataire, la police devrait procéder rapidement à l’expulsion des occupants indésirables.

Cette variante de la méthode classique d’expulsion peut avoir un taux de réussite élevé, à condition de bien choisir la personne qui va se présenter à la police. Mis à part la motivation, votre « nouveau locataire » doit avoir d’excellentes compétences en communication et en persuasion.

Comment prévenir le squat ?

L’expulsion d’occupants indésirables de votre logement locatif est une opération qui peut être longue et coûteuse, surtout si vous souhaitez uniquement faire appel à la procédure légale : plainte auprès du commissariat, assignation en justice des squatteurs, etc.

Afin d’éviter les problèmes relatifs au squat, nous vous recommandons vivement de mettre en place des mesures de prévention.

Pour empêcher les personnes malintentionnées de squatter votre logement, trois solutions s’offrent à vous.

La première consiste à renforcer la sécurité de votre bien. Pour ce faire, il est conseillé de blinder les portes et les fenêtres. Grâce au blindage et à la présence de dispositifs de verrouillage tels que les serrures multipoints, les squatteurs éprouveront de grandes difficultés à pénétrer dans votre bien et, par conséquent, de l’occuper illégalement.

La seconde solution consiste à installer un système d’alarme dans votre logement. En cas d’intrusion, ce type de dispositif va alerter le voisinage et dissuader les squatteurs.

Pour un niveau de sécurité optimal, nous vous conseillons d’opter pour un système d’alarme connecté, doté d’une télésurveillance.

La télésurveillance vous permet de garder un œil sur votre logement inoccupé à partir de votre ordinateur ou de votre smartphone.

D’autre part, si vous n’êtes pas connecté aux caméras installées dans votre logement, le dispositif peut vous prévenir par SMS ou de prévenir les forces de l’ordre en cas d’intrusion.

La troisième solution est tout simplement le recrutement d’un gardien. La présence d’une personne de confiance dans votre bien peut empêcher efficacement les squatteurs de passer à l’acte : entrée par effraction, occupation illégale des lieux, etc.

À titre d’information, en fonction des possibilités qui s’offrent à vous, vous pouvez opter pour plusieurs mesures de prévention afin de sécuriser efficacement votre logement locatif. Selon votre budget et les risques auxquels votre bien est exposé, vous pouvez entre autres effectuer des travaux de blindage et installer un système de télésurveillance ou recruter un gardien pour occuper les lieux jusqu’à l’arrivée d’un locataire.