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Définition : Régime micro-foncier

Par Marc , le 19 juillet 2021 , mis à jour le 21 avril 2022 - 6 minutes de lecture

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier peuvent être assujettis à deux régimes : le régime du réel et le régime du micro foncier. Les contribuables — les bailleurs ou les propriétaires — bénéficient d’une réduction fiscale lorsqu’ils sont régis au régime micro foncier. Mais le régime micro foncier ne concerne que les bailleurs qui réalisent un faible chiffre d’affaires tiré du revenu de la location de leur bien immobilier.

Dans cet article, nous vous proposons toutes les informations qui vous aidera à comprendre le régime micro foncier et son fonctionnement.

Le régime micro foncier : qu’est-ce que c’est ?

En termes de revenu locatif, il existe deux options de régime fiscal : le régime du réel et le régime micro foncier.

Le régime micro foncier est le régime fiscal forfaitaire qui s’applique automatiquement lorsqu’il s’agit de revenus issus de la location d’immobiliers nus, ou non meublés.

Les loyers fonciers perçus par le contribuable constituent les revenus fonciers. Ces revenus doivent être déclarés au niveau de l’administration fiscale pour imposition suivant le régime micro foncier.

Qui peuvent être bénéficiaires du régime micro foncier ?

En principe, tout bailleur et propriétaire mettant en location leurs immeubles sont automatiquement soumis au régime micro foncier. Mais il y a des conditions préalables qui doivent être remplies pour pouvoir en bénéficier :

  • Le chiffre d’affaires réalisé grâce au loyer d’immobilier ne doit en aucun cas excéder 15 000 euros au titre de l’année imposable. Dès que vous dépassez cette limite, vous êtes automatiquement soumis au régime du réel ;
  • Les revenus fonciers doivent être imposés selon le régime du droit commun.

Il existe également des cas qui enclenchent une exclusion quant au champ d’application de ce régime. En effet, les recettes des contribuables perçues grâce à la location des biens immobiliers suivants ne sont pas soumises au régime micro foncier :

  • Les biens qui sont classés monuments historiques
  • Les biens qui sont implantés dans un site patrimonial, un site protégé
  • Les immeubles dont les recettes relèvent d’un régime d’imposition spécifique comme Sellier ou encore Pinel

Comment fonctionne le régime micro foncier ?

Le contribuable soumis à ce régime d’imposition est tenu de déclarer fiscalement ses revenus locatifs en communiquant le montant brut total des revenus fonciers qu’il a réalisés sur une année. Cette déclaration est portée sur le formulaire n° 2042 en remplissant la case dédiée 4BE « revenus fonciers ».

Toutes charges d’entretiens ou relatives à des travaux effectués sur les immeubles mis en location ne peuvent être déduites des revenus bruts perçus par le propriétaire, contrairement à la pratique du régime du réel.

Le revenu foncier imposable peut être constitué par :

  • Les revenus bruts des biens immobiliers mis en location directe
  • Les revenus bruts des immeubles loués, dont le propriétaire se réserve le droit de jouissance
  • La quote-part de revenu brut réalisé par la SCI (société civile immobilière) dont le bailleur est associé, pris suivant la proportion de son pourcentage dans les bénéfices

Le contribuable bénéficie alors d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers bruts. Cette réduction fiscale permet notamment de couvrir toutes les charges de dépenses que le propriétaire a engagées pour l’entretien du bien ou relatives à des investissements de rénovation des biens mis en location, qui ne sont pas déductibles sur les recettes. Cela signifie donc que les 70 % des recettes foncières brutes réalisées par le bailleur constituent l’assiette de calcul de l’impôt dû, en ajout avec ses autres revenus imposables.

Il est à noter qu’aucun déficit du résultat foncier ne peut être constaté dès qu’il s’agit du régime micro finance. Les déficits constatés antérieurement au passage au régime micro foncier peuvent cependant être récupérés sur les résultats fonciers des années qui suivent le changement.

Quels avantages apportent le régime micro foncier ?

Le régime micro foncier offre principalement deux avantages. Il permet aux contribuables d’avoir droit à un abattement de 30 %. Cela signifie qu’ils ne paient les impôts que sur les 70 % des loyers qu’ils perçoivent.

Le régime micro foncier permet d’utiliser un dispositif simplifié en termes de déclaration. Les démarches administratives sont raccourcies en déclarant seulement les recettes foncières réalisées sur une année.

Que choisir entre régime micro foncier et régime du réel ?

Dans sa globalité, le régime micro foncier est plus avantageux si nous le comparons avec le régime réel. Mais il y existe des cas où le régime du réel présente plus d’intérêts.

Si vous supportez des frais importants sur chaque année, le régime micro foncier devient moins intéressant pour vous dans la mesure où la réduction de 30 % ne peut même pas couvrir ces frais.

Pour être sûr du choix du régime qui vous convient le plus, vous êtes amené à procéder au calcul du montant de vos charges annuelles et de vérifier que ces dernières sont bien inférieures à 30 % de vos loyers encaissés. Dans le cas échéant, pensez à demander un changement de régime.

Il faut savoir que si vous prenez cette option, pour le changement au régime réel, vous n’avez le droit de revenir au régime micro foncier qu’écoulé le délai de trois (3) ans.

En somme, le régime micro foncier imposé sur les recettes issues de la location d’immeubles vides, à part les avantages fiscaux qu’elle octroie, simplifie de façon considérable la vie des contribuables qui réalisent des revenus immobiliers inférieurs à 15 000 euros en évitant d’effectuer des calculs complexes.

Marc

Marc est un nomade digital qui vit de la monétisation de ses sites internet, notamment via l'affiliation et le dropshipping. Il vient régulièrement proposer des contenus toujours aussi pertinents aux lecteurs de 7-Dragons.