Ce qu’il faut prendre en compte lors de l’arpentage d’une propriété

Le recours à l’arpentage est nécessaire dans le cas de modifications des limites d’une parcelle de terrain. Il intervient lorsque le propriétaire du terrain souhaite mettre son bien en vente ou réaliser une construction et délimiter correctement la superficie de la parcelle qui lui appartient. Que faut-il savoir lors de l’arpentage d’une propriété ?

Définition de l’arpentage

L’arpentage désigne un ensemble de processus dont l’objectif est de mesurer et de cartographier les caractéristiques d’une parcelle de terrain dans le cadre d’un projet de construction, d’ingénierie ou de vente. Il fait intervenir un professionnel des techniques géométriques, un géomètre-expert, qui limite la propriété avec un niveau laser et autres instruments de mesure pour saisir les données relatives à l’élévation foncière, la superficie de la parcelle de terrain, les courbes de niveau, etc.

L’étude foncière donne lieu à un rapport d’enquête complète pouvant être utilisé dans le cadre d’une démarche juridique ou bien d’autres projets connexes. Il est à préciser qu’un plan d’arpentage n’est valable juridiquement et opposable à un tiers s’il n’a été confié qu’au soin d’un géomètre-expert. Ce plan permettra également au géomètre-expert de réaliser la mise à jour du plan cadastral de la parcelle de terrain auprès de l’administration du cadastre avec les limites nouvellement créées.

Étapes du processus d’arpentage

L’arpentage ou le découpage de la parcelle de terrain s’inscrit comme une opération bilatérale. Les deux parties peuvent s’entendre sur un bornage à l’amiable et alléger les formalités relatives à l’étude foncière, ou opter pour un bornage judiciaire, dans le cas d’une confrontation juridique. Pour diviser la parcelle ou connaître la superficie exacte de son terrain, le propriétaire doit, dans le cas d’un :

Bornage à l’amiable sans formalités

• Faire appel à l’expertise d’un géomètre-expert afin qu’il délimite physiquement son terrain avec des bornes ;
• S’entendre avec l’autre partie, encadré par un procès-verbal de bornage rédigé par le géomètre-expert, puis procéder au bornage. Le contenu de chaque parcelle de terrain ainsi que leurs limites est fixé dans ce procès-verbal ;
• Procéder à la signature du procès-verbal, qui n’est dès lors plus contestable ni modifiable pour un nouveau bornage ;
• Enregistrer le procès-verbal auprès du service de publicité foncière du centre des impôts. Cette démarche permet de protéger les deux voisins ainsi que les futurs propriétaires.

Le bornage à l’amiable est obligatoirement la première solution à mettre en place lors d’un projet d’arpentage. La demande est à envoyer au voisin par lettre recommandée avec avis de réception.

Bornage avec formalités

Cette procédure est gratuite et intervient dans le cas où les deux parties seraient engagées dans un conflit en raison d’une incertitude dans les limites d’une propriété contiguë à d’autres propriétés. Il arrive que l’arpentage conduise à un litige important, qui nécessite ainsi de le porter au regard des tribunaux.

Lors d’un bornage judiciaire, les démarches à suivre sont :

• La mise en demeure de borner d’un ou plusieurs des propriétaires avec la méditation d’un géomètre-expert ;
• La convocation des parties par avis, qui fixe les modalités (date et heure) ainsi que les mesures concernant le terrain ;
• Le recueil des revendications des parties impliquées par le géomètre-expert et la production d’un plan d’arpentage pouvant illustrer la situation ;
• La remise du plan avec les limites de terrain constatées par le géomètre-expert ;
• L’entente de chacune des parties et personnes tierces, pouvant apporter plus d’explications au dossier au géomètre-expert. Leurs témoignages sont sous serment ;
• L’étude du contenu du dossier de bornage par le professionnel à l’issue de laquelle il élaborera un rapport avec ses conclusions dedans ;

Les propriétaires peuvent refuser ou accepter le bornage de terrains établi par le géomètre. Dans le cas d’une contestation du procès-verbal de bornage, l’affaire est portée directement en Cour supérieure du Québec pour la prononciation de la décision du juge.

Bornage et arpentage : la différence

Le bornage et l’arpentage sont deux outils que tout propriétaire peut utiliser pour la délimitation de leurs parcelles de terrain de manière précise. Comme le plus souvent, l’un précède l’autre, ces deux notions prêtent à confusion. En effet, toute parcelle de terrain dont les limites ont fait l’objet d’une modification doit obligatoirement être enregistrée sur un plan cadastral. C’est pourquoi le document d’arpentage est important, il assure l’identification des nouvelles parcelles de terre.

Si le bornage est réalisé par un géomètre-expert pour fixer la limite de surface d’un terrain en implantant des bornes physiques dans le sol de la propriété, ce qui permet aux voisins de constater ainsi la découpe des surfaces. L’arpentage s’inscrit comme la formalisation de ce morcellement sur le plan juridique.

Utilité de l’arpentage

Un plan d’arpentage permet d’authentifier les nouvelles limitations ou bornages de parcelles de terrain. L’arpentage est nécessaire dans le cas où le propriétaire souhaiterait apporter des modifications sur la superficie d’un terrain au sein d’une parcelle cadastrale. Dans la majorité des cas, les situations qui font intervenir une procédure d’arpentage sont la vente ou la succession ou donation.

• Pour le morcellement d’un terrain en plusieurs parcelles dans le cadre d’une vente, chaque nouvelle parcelle doit être délimitée par un plan d’arpentage ;
• Pour une indivision d’un terrain, chaque héritier peut bénéficier du plein de propriété de sa parcelle de terrain dans le plan d’arpentage.

Les différents types d’arpentage

Les types d’enquêtes foncières qui sont le plus rencontrés sont notamment :

La relevé des limites

Il est question de déterminer les coins ainsi que les lignes de délimitation d’une ou plusieurs parcelles de terrain. Un levé de délimitation implique de prélever et d’enregistrer les mesures ainsi que les calculs nécessaires à la fixation des lignes de démarcation selon la législation en vigueur. Cette enquête peut également conduire à la localisation des empiècements et des lignes.

Le levé topographique

Le but de cette étude foncière est de repérer aussi bien les caractéristiques naturelles que les caractéristiques artificielles de la propriété concernée. Ce sont les contours, les élévations, les pentes.

Enquête sur la construction

Le piquetage se fait au préalable d’un projet de construction. Cette étude consiste à situer l’implantation, notamment les limites de la construction (murs, bâtiments, routes) sur la propriété suivant un plan d’aménagement. Entre autres, il permet au personnel de construction de comprendre les améliorations à réaliser en fonction de l’environnement existant autour la propriété.

L’arpentage type ALTA/ACSM

L’arpentage ALTA/ASCSM désigne une enquête permettant de fournir aux sociétés ou prêteurs toutes données relatives à l’émission d’une police d’assurance titres venant de l’American Land Title Association. Le plan d’arpentage montre que les améliorations présentent sur une propriété sont conformes aux limites déterminées dans l’acte de propriété.

Cette enquête vise à fixer les limites de la surface d’une parcelle de terrain ainsi que son titre. L’arpentage ALTA/ASCSM permet également d’identifier les risques pour la propriété.

Arpentage de localisation des hypothèques

Avec ce type d’arpentage, le propriétaire peut mieux comprendre la disposition du plan d’urbanisme et d’aménagement. Ce bornage par localisation doit souvent respecter les exigences des permis de zonage ou des demandes de prêt.

Arpentage de planification du site

Les propriétaires lancent une enquête de planification d’un site de construction pour la planification des améliorations et des développements des travaux de construction. Un arpentage de planification de site combine levée de limite et de levé topographique, et exige dans la majorité des cas de faire la demande d’un permis de développement.