Usufruit légal et usufruit conventionnel : les différences

En France, le démembrement de propriété est une stratégie très plébiscitée en ce qui concerne la gestion patrimoniale. Il est utilisé soit pour la transmission d’un actif financier, soit pour atteindre un objectif d’optimisation. Il existe deux éléments qui constituent la pleine propriété : il s’agit de la nue-propriété et l’usufruit. En ce qui concerne ce dernier, on peut trouver l’usufruit conventionnel et l’usufruit légal. Certains ont du mal à faire la différence entre ces deux notions qui ont pourtant leurs propres particularités.

Usufruit : qu’est-ce que c’est ?

On parle d’usufruit lorsqu’il s’agit d’avoir le droit à l’usage d’un bien, sans en être propriétaire. La condition est de le conserver et de l’entretenir. La nue-propriété du bien est disposée par une autre personne. Dans ce cas, il s’agit du démembrement du droit de propriété.

Il existe certaines situations qui permettent d’être usufruitier :

• Pour les parents, ils ont l’usufruit sur les biens de ses enfants qui ont moins de 16 ans, même si les enfants restent les nus propriétaires des biens.
• Pour les veufs ou veuves, ils reçoivent en usufruit le patrimoine de leur époux ou épouse décédée. Ce sont les enfants du défunt qui sont les propriétaires des biens.

Il est aussi possible de bénéficier d’un usufruit par contrat ou par testament (donation ou vente d’un droit d’usufruit). En ce qui concerne le droit de propriété, le propriétaire possède la nue-propriété et l’usufruitier possède l’usufruit d’un bien.

Usufruit légal

On parle d’usufruit légal lorsqu’il s’agit d’un usufruit subi, résultant d’une configuration de partage qui est relative à une succession. On peut parler de cette notion dans le cas d’un conjoint acceptant d’hériter un bien en intégralité, mais sous forme d’usufruit. Il s’agit surtout des dévolutions légales sans donation antérieure ni testament.

Pour une succession qui prend la forme d’une dévolution légale, le conjoint suivant a la possibilité de choisir entre deux options :

• Réception d’un quart de la pleine propriété
• Réception de tous les biens, mais en usufruit

D’une manière générale, sur le long terme, ces deux options peuvent aboutir à un même résultat en ce qui concerne la profitabilité.

Pour l’usufruit légal, le bénéficiaire sera redevable des taxes et impôts sur l’exploitation du bien acquis en usufruit. Pour le conjoint suivant qui bénéficie de la protection de la loi TEPA, les frais de succession peuvent être nuls. La loi TEPA joue en faveur du travail, du pouvoir d’achat, et de l’emploi.

L’article 669 du Code général des Impôts mentionne que l’usufruit qui est constitué pour une durée fixe s’estime à 23 % de la valeur de la pleine propriété sur chaque période de 10 ans qui est relative à la durée du contrat de démembrement. Il faut prendre en compte l’âge de l’usufruitier lors du décès du propriétaire du bien pour trouver sa valeur fiscale. Quant à l’âge du défunt propriétaire, c’est un détail qui n’est pas très important.

Usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel provient d’une convention. Pour des raisons personnelles, économiques ou fiscales, ce type d’usufruit est appliqué dans le cas d’une donation entre vifs. C’est un système qui peut être efficace à la mise en place d’un schéma de succession assez particulier. Il permet aussi la réduction des frais à payer pour une succession (taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, etc.).

Le propriétaire est ici le donateur, qui a la possibilité de donner la nue-propriété du bien immeuble ou meuble à une personne. Cette dernière deviendra nu-propriétaire. Malgré cela, il pourra toujours continuer à utiliser ce bien pour continuer à bénéficier des revenus qui en découlent.

L’usufruit conventionnel est fiscalement avantageux. La valeur fiscale qui est transmise au donataire est considérée comme flexible, car elle se base toujours sur l’article 669 du Code général des Impôts.

Pour avoir une assiette fiscale moins importante, il est préférable d’effectuer la donation le plus tôt que possible. Cela permet de réduire la valeur de la nue-propriété qu’il faut transmettre.

À la différence de l’usufruit légal, l’usufruit conventionnel doit être déclaré sur la base de la valeur de la pleine propriété.

Connaître les droits d’un usufruitier

Un usufruitier a le droit à l’utilisation d’un bien, ou sa mise en location. Toutefois, la loi oblige à avoir l’accord du nu-propriétaire pour les baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux.

L’usufruitier a également le droit de percevoir les revenus qui sont tirés du bien. Il peut s’agir des loyers, des intérêts d’une somme d’argent, des récoltes, etc.

Durant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier a le droit de continuer à percevoir ces revenus. Toutefois, il n’est pas possible de réclamer une indemnité à la fin de l’usufruit, même s’il a amélioré le bien. L’usufruitier n’a également pas le droit à la vente du bien.

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier a des obligations, à savoir :

• Faire un état des lieux avant l’utilisation d’un bien immobilier
• Faire un inventaire avant l’utilisation d’un bien mobilier
• Bien conserver le bien (entretien, etc.)
• Fournir un document signé par le nu-propriétaire pour s’engager à l’usage du bien de manière raisonnable
• Payer la taxe d’habitation et la taxe foncière pour un bien immobilier