Comment louer votre résidence principale à votre entreprise ?

Un entrepreneur peut travailler de chez lui pour assurer au moins les tâches administratives pour la gestion sociale de l’entreprise. Toutefois, il ne pourra pas y recevoir sa clientèle. Cela revient donc à procéder à la location d’une partie de sa résidence principale à sa société. Cela permet d’optimiser ses charges financières. Toutefois, il existe certaines conditions administratives à respecter pour cette démarche, à l’instar d’une location de locaux professionnels classiques.

Principe de la location de sa résidence principale à son entreprise

Une résidence principale peut être utilisée à usage professionnel. C’est donc un investissement locatif qui est assujetti à un régime fiscal. En effet, les revenus doivent être déclarés au fisc lorsqu’un propriétaire décide de mettre en location son logement.

Si le logement est fourni avec des pièces meublées, les revenus entrent donc dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Pour les locations nues, ils entrent dans la catégorie des revenus fonciers comme pour la résidence occasionnelle ou secondaire. La défiscalisation est donc plus conséquente.

Il est aussi possible de louer son habitation principale en effectuant une location saisonnière, surtout pour les logements qui sont attractifs (comme une chambre d’hôtes). C’est une option qui est intéressante, car il est possible d’effectuer une location via des plateformes Internet.

Bail pour la location de sa résidence principale à son entreprise

En ce qui concerne la typologie de bail, l’entrepreneur propriétaire pourra choisir le type de bail qu’il veut mettre en place avec son entreprise (bail civil et bail commercial).

Le contrat de bail peut être verbal ou écrit, que ce soit un bail commercial ou un bail civil. Il est également possible de recouvrir à un contrat écrit afin de faciliter les conditions d’application et la preuve de son existence par rapport aux tiers (administration fiscale, expert-comptable).

Pour éviter les contestations ultérieures et lui donner un caractère plus formel, il est possible d’aller auprès du centre des enregistrements au SIE (Service des Impôts des Entreprises) pour le faire enregistrer. Il est obligatoire de passer par un acte authentique pour les baux d’une durée minimum de 12 ans.

Statut fiscal et nature du bail

Contrairement à ce que beaucoup de personnes disent, la nature du bail n’a pas d’impact fiscal sur la nature des revenus qui sont touchés par le bailleur. Les revenus encaissés à travers la location commerciale (bail commercial) ne sont pas toujours considérés fiscalement en tant que BIC (Bénéficies Industriels et Commerciaux) ; contrairement aux personnes qui pratiquent la sous-location.

L’impact n’est constaté qu’en cas de litige entre le preneur et le bailleur (comme l’éviction musclée par exemple).

Pour le cas de bail commercial, la législation qui s’applique est le code de commerce ainsi que toutes ses spécificités. C’est également le cas pour l’assujettissement ou le non-assujettissement à la TVA. La mise en place doit être faite par le bailleur.

Pour déterminer la nature fiscale des revenus, il faut connaître la nature de la location. Dans le cadre d’une location équipée ou meublée, il peut s’agir des revenus BIC. Quant à la location nue, il peut s’agir des revenus fonciers.

Bail commercial

L’entreprise et l’entrepreneur peuvent choisir la soumission de la location au statut des baux commerciaux, même s’il n’y a pas l’exploitation de fonds de commerce dans la résidence principale.

En effet, cette option est choisie par beaucoup d’entreprises, car ce type de bail est très protecteur pour le preneur. C’est grâce à l’indemnité d’éviction. C’est dû au formalisme qui est plus lourd, par rapport à un simple bail d’habitation.

Pour un bail commercial écrit, il doit contenir obligatoirement quelques dispositions comme :

• Le droit au renouvellement du bail
• La durée minimale du bail (bail initial et bail renouvelé)
• La révision des loyers indexés et la révision triennale du loyer. S’il s’agit d’un preneur à bail commercial ou artisan, c’est l’ILC qui sera retenu.
• L’établissement d’un état des lieux lors de l’acquisition des locaux et lors de leur restitution
• La réglementation des loyers qui sont payés à l’avance
• La communication d’un état prévisionnel des travaux et d’un état récapitulatif des travaux réalisés
• L’insertion d’un inventaire des catégories de charges, taxes, impôts et redevances liés au bail
• Les modalités concernant la mise en œuvre des clauses résolutoires
• Le régime de la déspécialisation
• La cession du bail
• Le formalisme qui doit être suivi en matière de demande de renouvellement et de congé
• Les clauses résolutoires en ce qui concerne la procédure collective

Bail civil

La rédaction d’un bail civil est en général la première alternative à la location de la résidence principale à une entreprise. Ce type de bail est très choisi parce que les conditions et le formalisme sont moins contraignants.

Toutefois, il existe certaines clauses obligatoires comme :

• L’usage du local
• La description du local
• La durée du bail
• Les conditions de réduction
• Les charges locatives
• Le montant du loyer (modalités de révision incluse)
• La cession du bail
• Le dépôt de garantie
• Les travaux du locataire

Quelles sont les conséquences fiscales de la location de sa résidence principale à son entreprise ?

La location de sa résidence principale à son entreprise peut avoir des conséquences fiscales pour le bailleur et pour l’entreprise

Déductibilité des charges

Le loyer qui est payé par l’entreprise locataire peut être déduit de son bénéfice, sous réserve que le loyer soit normal, comparé à la valeur de location réelle du bien. C’est aussi valable pour la location d’une partie de sa résidence principale, même si l’évaluation du loyer est plus complexe. Cela permet que l’entrepreneur ne puisse pas mettre en place un loyer excessif (comme une forme de rémunération déguisée).

L’entreprise peut aussi déduire les dépenses que le bail met à sa charge, mais ne doivent pas être excessives comparées à la valeur locative réelle.

En tant qu’utilisatrice du local, l’entreprise devra s’acquitter de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) chaque année. Il faut que l’entreprise renseigne la surface qu’elle utilise, dans le cadre A2 de la déclaration n° 1147-SD.

Quant au bailleur, en tant que personne physique, il devra déclarer les loyers qu’il perçoit dans la catégorie des revenus BIC (pour la location équipée), ou dans la catégorie des revenus fonciers (pour la location nue).

Il faut savoir qu’il est nécessaire de tenir compte de la catégorie d’imposition pour les règles de déduction. Il faut prendre en compte la surface qui est consentie à la société locataire pour les proratiser.

En ce qui concerne la TVA, la location nue n’y est pas soumise. Par contre, il est possible d’opter pour le loyer à la TVA si les deux parties sont d’accord. Dans le cadre d’une location aménagée ou équipée, le régime de la TVA peut être exercé de plein droit.