Immobilier : quel statut choisir pour investir comme société ?

L’investissement immobilier présente de nombreux avantages aussi bien pour les particuliers que les sociétés. Aux associés de ces dernières, il assure une transmission anticipée de leur patrimoine, évite le régime de l’indivision, permet de conserver l’usufruit des parts pendant la donation, simplifie les procédures successorales et réduit l’impôt sur la fortune immobilière. Pourtant, tous les statuts juridiques ne permettent pas aux entreprises de bien profiter des privilèges du marché immobilier. Quel statut choisir pour créer une société à des fins d’investissement dans l’immobilier ?

Profitez des avantages fiscaux de la société à responsabilité limitée (SARL)

Il est important de connaitre les caractéristiques, avantages et inconvénients des statuts permettant d’investir dans l’immobilier. Pour savoir quel statut juridique choisir, vous pouvez vous faire accompagner par des experts grâce à des plateformes d’aide à la création d’entreprise. Vous profiterez ainsi de conseils pertinents lors du choix de votre forme juridique.

Parmi les options disponibles se trouve la SARL. Cette société à responsabilité limitée possède un caractère commercial. Il faut au moins deux personnes pour sa création et le nombre maximum de ses associés est limité à 100. Ceux-ci sont libres de fixer le montant du capital social qu’ils souhaitent inscrire à l’actif de la SARL. Leur responsabilité est donc relative à leurs apports respectifs qui peuvent d’ailleurs être en numéraire, en nature ou encore en industrie. En contrepartie, ils reçoivent des parts à hauteurs de la valeur de leur contribution.

Ce statut convient aux investisseurs souhaitant profiter des avantages fiscaux d’une SARL, mais requiert tout de même la possession d’un compte-titres PEA-PME dont le plafond est inférieur à 75 000 euros. Il leur permet de protéger leur patrimoine personnel en cas de difficultés financières ou d’insolvabilité des dettes de la société. Il faut noter que la SARL immobilière est soumise à une double imposition. La première est réalisée au niveau de la société, en fonction de la nature des bénéfices. La seconde concerne les associés au cours du versement de dividendes.

Pourtant, elle se révèle très avantageuse pour les investissements locatifs, car elle permet de réduire considérablement la facture fiscale. En respectant un montage bien élaboré, les plus-values immobilières et les revenus locatifs ne sont que peu taxés. Avec ce statut, il est possible de déduire aussi bien les frais d’acquisition de l’immobilier que toutes les dépenses relatives à celui-ci. De même, la TVA est déductible, ce qui permet à la société de réaliser d’importantes économies.

Il est par ailleurs possible d’acquérir un bien avec ce statut et de le mettre à la disposition d’un associé. S’il lui sert de résidence principale, il sera par conséquent imposable. Un inconvénient de la SARL réside dans le fait que les biens acquis, étant inscrits à son actif, pourront donc faire partie des gages si les activités de la société régressent. D’un autre côté, la détention de biens augmente la valeur de la SARL ce qui entraine la hausse de son prix. Cela peut constituer un obstacle pendant la vente de la société, car les acquéreurs intéressés par la SARL peuvent ne pas vouloir des biens immobiliers.

Investissez dans les biens locatifs avec la SARL de famille

Ce statut fait partie des plus plébiscités pour créer des sociétés à des fins d’investissement locatif. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société à responsabilité limitée, à la différence que ses associés ne sont autres que les membres d’une même famille. Elle prend en compte les parents, les grands-parents, les enfants, les petits-enfants, les conjoints, les frères et les sœurs. Avec ce statut, seuls les relations par alliance (PACS, mariage) et les liens de sang comptent. Les beaux-enfants ne peuvent donc pas faire partie d’une SARL familiale.

Si un divorce survient après la création de cette société, elle se transforme en une SARL classique, car les liens familiaux seraient ainsi brisés par la rupture. Ce statut se révèle particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants. C’est d’ailleurs la seule société constituée de plusieurs personnes permettant aux associés de profiter des avantages du régime LMP et LMNP.

La SARL familiale permet surtout de faire des investissements en famille, d’éviter la double imposition et de ne pas payer d’IS (impôt sur les sociétés). Elle est soumise à l’IR (impôt sur le revenu). Pour sa création, aucun capital minimum n’est imposé, mais il faut néanmoins un minimum de deux personnes. Un autre avantage de ce statut réside dans le fait que la responsabilité des associés est limitée à la hauteur de leurs apports respectifs.

Gérez vos investissements locatifs avec une SCI

La société civile immobilière (SCI) est le statut par excellence pour investir dans l’immobilier en tant que société. Elle a pour objet social la possession et la gestion de biens immobiliers. Ce statut permet donc d’acquérir, de louer, de vendre ou de gérer ces biens. Avec une SCI, vous pouvez choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Il s’agit cependant d’un choix irréversible, c’est pourquoi il est recommandé de tenir compte des objectifs de la société et de sa capacité financière avant de prendre votre décision. Notez que ce statut est par défaut soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

Sa création requiert un nombre minimum de 2 personnes. Contrairement aux associés d’une SARL, ceux d’une SCI sont indéfiniment responsables des créances de la société. Les créanciers peuvent donc les attaquer personnellement en cas de défaut de paiement. Ils peuvent alors perdre plus que ce qu’ils ont investi dans la société. Le régime de la transparence fiscale caractérise par ailleurs la SCI. En d’autres termes, celle-ci ne paye pas d’IS. Ce sont les associés qui, en fonction de leur quote-part et de leurs régimes fiscaux respectifs, devront payer l’impôt.

Ceux-ci pourront ainsi profiter des avantages fiscaux accordés aux particuliers même si les biens immobiliers sont la propriété de la SCI. Ce statut est particulièrement adapté aux investissements locatifs et notamment à la gestion de locations nues. Il ne convient pas aux investissements locatifs en meublé. En effet, le régime de la transparence fiscale n’est pas autorisé par l’administration fiscale pour la location meublée en SCI.

Misez sur la flexibilité avec une société par actions simplifiée (SAS)

Ce statut juridique permet de créer une société commerciale. Tout comme la SARL de famille, il permet d’exercer plusieurs activités. Il convient donc aux investissements immobiliers, qu’il s’agisse d’achat, de vente ou de location de biens. Cette société est caractérisée par une responsabilité limitée des associés. Celle-ci sera ainsi engagée à la hauteur du montant des apports respectifs des partenaires.

Une SAS est dirigée par un président et sa gestion offre bien plus de flexibilité. Aucun capital social minimal n’est exigé pendant sa création, mais celui-ci reste tout de même obligatoire. Dans le cadre de sa création, aucun quota limitatif d’associés n’est imposé. Cette société peut être mise en place par un seul investisseur. On parlera dans ce cas de société par actions simplifiée unipersonnelle ou SASU. Par ailleurs, son régime social est moins contraignant.

Il est en effet plus facile de faire intégrer de nouveaux membres dans une SAS. Contrairement aux principaux gérants d’une SARL, les présidents d’une SAS ne sont pas tenus d’être affiliés à la Sécurité sociale des indépendants. D’un autre côté, la rédaction des statuts de la société par actions simplifiée offre une grande liberté, ce qui permet une gestion sur mesure.

Avec cette société, vous pouvez opter pour une imposition à l’IR dans l’intervalle des cinq premières années de son existence. Cependant, avec ce statut, la société est par défaut imposable à l’IS à un taux de 15 % ou 28 % selon que la tranche des bénéfices est inférieure ou supérieure à 38 120 euros. La détention des actions à travers un PEA-PME demeure actuellement le meilleur montage financier de la SAS immobilière. La gestion de celle-ci est toutefois soumise à certaines obligations, dont les suivantes :

• l’obligation de tenir une comptabilité commerciale,
• le dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce,
• la désignation d’un commissaire aux apports,
• la désignation d’un commissaire aux comptes.

Ce sont là les grands statuts permettant d’investir dans l’immobilier en tant que société. À ceux-ci peuvent s’ajouter d’autres formes juridiques tout aussi intéressantes. Parmi elles, on distingue l’EURL et la société en nom collectif (SNC).