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Les points à connaître concernant le bail commercial

Par Philippe , le 21 août 2021 — 6 minutes de lecture
Le bail commercial

Dans le secteur de l’immobilier, le bail commercial est un contrat régi par diverses réglementations et caractérisé par plusieurs éléments distinctifs. Il a une forte influence sur la bonne marche des activités de l’entreprise désirant louer un local. Il présente des avantages tant pour le bailleur que pour le locataire. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de conclure et signer un bail commercial.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location qui lie un bailleur à un locataire. Ce contrat donne droit à des avantages non négligeables. Le bail commercial permet notamment au propriétaire de jouir d’une certaine stabilité locative. En effet, le locataire/preneur ne pourra pas résilier son contrat avant la fin de la durée de validité du bail, sauf dans des cas spéciaux. De plus, le bail commercial facilite la gestion locative et offre une garantie en cas d’éventuels litiges.

Grâce au statut du bail commercial, le locataire quant à lui bénéficie d’une indemnité d’éviction. Il est couvert par une certaine garantie, car la résiliation du contrat ne peut se faire qu’à l’expiration du bail (sauf dans des cas spéciaux). Le bail commercial donne également au preneur le droit à un renouvellement du contrat de location.

Pour que le bail commercial fasse effet, le local loué au preneur par le propriétaire (bailleur) doit être réservé à un usage professionnel. Que ce soit un immeuble ou autre édifice, le local doit être consacré à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale, ou industrielle. L’activité exercée dans les locaux fait partie des principales clauses nécessaires à l’application des avantages offerts par le statut de bail commercial.

D’après le Code de commerce, un bail commercial n’est légal que si le preneur dispose d’un fonds de commerce et est immatriculé au répertoire des métiers ou au RCS. Habituellement, les lieux qui font l’objet d’une location dans le cadre des baux commerciaux sont des constructions fermées. Cependant, l’emplacement pris en compte par le statut des baux commerciaux peut tout aussi bien être une surface ou un terrain nu. Des travaux de construction peuvent alors être entamés après la conclusion du bail commercial, avec l’aval du bailleur.

Quel est le délai d’expiration du bail commercial ?

Selon le Code de commerce, le délai minimal requis pour l’expiration d’un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, cette durée peut être écourtée. En effet, il est possible d’effectuer une résiliation du contrat chaque trois ans, c’est-à-dire trois fois au cours de la période des neuf années.

La durée du bail commercial peut encore être fixée sur une période inférieure à neuf ans. Dans ce cas précis, on parle de bail précaire ou de bail dérogatoire. Ce type de contrat se fait selon des clauses particulières établies avec le consentement du bailleur et du preneur.

D’autre part, le délai de validité du bail commercial peut être fixé à douze ans au lieu de neuf. Il s’agit de la durée maximale que peut normalement atteindre le bail commercial. Néanmoins, il est possible d’établir un contrat de location sur une durée pouvant aller de 18 à 99 ans. Dans ces cas spécifiques, le bail est appelé bail emphytéotique.

Bail commercial : comment est déterminé le prix du loyer ?

Dans le cas d’un bail commercial, l’application du montant du loyer n’est pas soumise à des lois préétablies. Toutefois, le prix doit être adapté à celui du marché de l’immobilier professionnel.

D’autres facteurs doivent aussi être pris en compte. Parmi ces derniers, il y a la position géographique du local, le type d’activité exercée par le preneur ou encore les services supplémentaires fournis sur place. En quelque sorte, le loyer est établi de commun accord entre propriétaire et locataire, à la base de la valeur locative de l’emplacement.

Quelles sont les obligations que nécessite le bail commercial ?

Les responsabilités requises par le bail commercial touchent les deux parties concernées par le contrat.

Les charges du bailleur

Conformément au Code civil du Québec, le propriétaire doit prendre ses dispositions pour que le local loué soit en bon état avant la signature du bail commercial. Par conséquent, les lieux destinés à faire l’objet d’une location doivent répondre aux clauses de sécurité. De plus, le local loué doit également être adapté à l’activité qui sera exercée dans son enceinte. Le bailleur devra donc prendre en charge les frais liés à ces travaux de rénovation ou de construction.

Les charges du locataire

En principe, la première responsabilité du locataire dans le cas d’un bail commercial est évidemment le paiement du loyer. Il doit aussi s’acquitter des frais supplémentaires imposés par le contrat et effectuer uniquement l’activité permise par les réglementations du contrat. Pour les éventuelles améliorations à apporter aux locaux, la clause du bail commercial stipule que les frais des travaux doivent être pris en charge par le preneur.

Comment s’effectue la résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial se fait en tenant en compte certaines clauses précises. Si la décision vient du locataire, ce dernier peut effectuer la résiliation du bail commercial chaque trois ans. Cependant, il doit donner le congé avec un préavis six mois avant l’échéance de la période de trois ans. Le bail commercial peut éventuellement être résilié en dehors de la période des trois ans si le bailleur et le preneur parviennent à un accord mutuel.

Quant au bailleur, il a également la possibilité de procéder à la résiliation du bail au bout de la période de trois ans. Mais cette résiliation n’est normalement possible que si le propriétaire envisage d’évacuer les lieux pour réaliser des travaux. La clause du bail commercial exige que le locataire soit informé par une lettre six mois à l’avance. Dans le cas où le bailleur souhaiterait une résiliation du bail pour d’autres raisons, il sera tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.