Entrepreneuriat

Quel est l’apport personnel nécessaire pour l’acquisition d’un bien immobilier ?

Par Philippe , le 17 mars 2023 - 6 minutes de lecture
Apport personnel nécessaire pour l'aquisition d'un bien immbolier

Un investissement locatif requiert un investissement important et tout investisseur ne dispose pas de la somme requise. Contracter un prêt à la banque devient indispensable pour compléter le prix du bien.

À l’instar d’un emprunt classique, un crédit destiné à un investissement immobilier locatif nécessite un apport personnel. Les dossiers à fournir, le taux d’intérêt et le montant de l’apport personnel requis peuvent être différents d’un établissement bancaire à un autre.

Apport personnel pour acquisition d’un bien immobilier

Dans un projet d’investissement immobilier, l’apport personnel désigne le montant obligatoire qu’un investisseur doit posséder pour compléter son emprunt. Exprimé en pourcentage du montant de l’emprunt, il sert à appuyer le dossier de prêt et doit être réuni avant la demande de financement.

Un apport personnel n’est pas toujours nécessaire pour un investissement immobilier, même si certaines banques l’associent à une capacité accrue de remboursement. D’autres établissements bancaires préfèrent limiter le montant de l’emprunt à la valeur du bien immobilier à acquérir. Dans ce cas, cet apport personnel couvre les frais de dossier et les garanties d’assurance. Le taux d’apport personnel nécessaire à un investissement immobilier est variable.

Grâce à un apport personnel, l’entrepreneur a la possibilité de négocier le taux d’endettement maximal et de faire baisser les frais indispensables aux opérations bancaires. Il s’agit d’un dispositif offrant un effet levier sur un investissement locatif. Il permet de réduire les mensualités lors du remboursement.

Trouver l’apport d’investissement locatif

Un apport personnel nécessaire à une acquisition d’un bien immobilier peut venir de l’effort personnel de l’entrepreneur ou d’un dispositif d’aide au logement.

Apport personnel issu de l’effort de l’investisseur

Pour un investisseur immobilier souhaitant développer son activité, l’apport personnel indispensable à une acquisition peut venir d’une revente d’un titre foncier. En cas de difficulté à revendre une propriété, il suffit de contracter un prêt relais, un emprunt de transition entre deux crédits immobiliers. Un entrepreneur désireux de diversifier son investissement a la possibilité d’utiliser sa part de bénéfice pour acheter un bien locatif consacrée à l’exploitation.

À part les entrepreneurs, un salarié a le droit d’utiliser son épargne et son économie personnelle s’il souhaite investir dans l’immobilier. Pour un héritier, l’apport personnel provient souvent de l’héritage ou de la donation reçus d’un prédécesseur. D’autres sources d’argent demeurent envisageables, mais assurez-vous d’apporter le montant minimal requis pour la réussite du projet.

Apport personnel venant d’un dispositif d’aide

Outre les livrets d’épargne immobilière, les aides à l’acquisition peuvent également être considérées comme un apport personnel. Parmi ces alternatives, un PEL ou un prêt épargne logement et un CEL ou un compte épargne logement servent de base à un emprunt à la banque.

Si la situation de l’investisseur le permet, il peut par ailleurs utiliser le PTZ ou le prêt à taux zéro pour une première acquisition et faire le nécessaire pour avoir la somme requise. Dans certains départements, un investisseur profite d’un Prêt Action Logement. En absence de restriction, le montant obtenu complète le dossier d’un investisseur immobilier.

Apport personnel nécessaire à un investissement immobilier

En période normale, certains établissements bancaires requièrent un apport personnel évalué à 10 % de la somme à emprunter. Pour s’assurer de la capacité de remboursement de l’entrepreneur, d’autres banques demandent entre 10 % à 20 %, voire 40 % du montant total du prêt. Si vous avez la possibilité de négocier le taux d’intérêt ou l’échéance du prêt, le montant idéal serait de 30 % de la valeur du bien à acquérir.

En cas de prêt in fine, des conditions particulières s’appliquent sur l’apport personnel. La totalité de l’emprunt étant remboursable à l’échéance, la banque contraint l’investisseur à réunir un montant correspondant à 30 % de la somme demandée.

Cet argent doit être disponible dans un compte de placement au sein d’un même établissement emprunteur. Un versement volontaire complétera la somme disponible jusqu’à atteindre le montant total à rembourser.

Investir sans apport personnel : comment faire ?

L’apport personnel n’étant pas obligatoire, il est possible d’obtenir un prêt pour un investissement locatif. Pour faire valider votre demande d’emprunt, il suffit de préparer un dossier convaincant et un projet rentable. Une situation financière stable, un revenu convenable ou une ancienneté professionnelle élevée vous aident à obtenir l’emprunt sans apport personnel. Ajoutées à votre dossier, ces pièces justificatives permettent à la banque d’accorder une réponse positive.

Si vous sortez d’une longue période d’inactivité, pensez à préciser qu’il s’agit d’une incapacité liée à une maladie. Quant à une situation financière critique, elle complique l’obtention d’un prêt. Afin d’augmenter vos chances, votre dossier ne doit pas comporter des éléments négatifs pouvant inciter une institution financière à douter de votre capacité de remboursement. Notez cependant qu’investir dans l’immobilier sans apport personnel fait croitre le prix de l’emprunt et le taux d’intérêt.

Réussir un projet d’investissement locatif : les conseils

Pour un crédit immobilier, le frais annexe constitue une autre contrainte de financement. Vous avez la possibilité d’avoir une meilleure offre si vous osez négocier le frais de votre dossier, l’assurance et les autres dépenses associées. Ainsi, le coût total du crédit diminue largement et votre projet devient facilement réalisable.

Tout investisseur n’a pas la possibilité de trouver suffisamment d’apports personnels pour réaliser son projet d’investissement.

En cas de difficulté de financement, priorisez un crédit immobilier simple au prêt immobilier en vue d’une exploitation. L’optimisation de votre plan de financement et l’exploitation suivra cette première acquisition.

Les banques accordent leur confiance à un client jugé sérieux et apte à assurer le remboursement de la somme empruntée. Pour augmenter votre chance, pensez à présenter les points forts de votre projet et optimiser votre apport en capital. Optimiser votre capacité de remboursement est également un moyen efficace de réussir.

Afin de réunir le montant minimum requis pour l’acquisition, exploitez toutes les alternatives. Pour un particulier bénéficiaire d’un PTZ ou un prêt à taux zéro, priorisez cette option, avant de chercher une autre façon d’honorer votre apport.

Si vous découvrez une solution de placement offrant un meilleur rendement que le taux du crédit, n’hésitez pas à y recourir. En cas de besoin, faites appel à un courtier de crédit, cet expert saura vous éclairer sur le coût de votre projet.

Philippe

Entrepreneur dans l'âme, Philippe accompagne depuis 20 ans les entreprises dans leur développement.