Société Civile de Placement Immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les Sociétés Civiles de Placement suscitent actuellement l’intérêt de nombreux investisseurs. Investir dans une SCPI a l’avantage d’être simple, et accessible à toute catégorie d’investisseurs. Dans ce type d’investissement, il n’y a pas de montant minimum de capital exigé. De plus, il offre plus de liberté à l’investisseur qui n’aura pas à gérer quotidiennement ses parts, ce qui lui permet de se concentrer davantage sur la diversification de ses sources de revenus.

C’est quoi une Société Civile de Placement Immobilier ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est également appelée SCPI. Il s’agit d’une structure qui a pour objectif de réunir les associés, afin qu’ils discutent sur un important projet immobilier.

L’investissement dans une SCPI constitue un placement d’argent dans une entreprise qui a pour objectif d’acquérir un patrimoine immobilier ciblé. En tenant compte de la nature de la SCPI, la gestion de ce patrimoine permet d’avoir du profit. Cela permet également aux associés de profiter des avantages fiscaux.

On peut trouver plusieurs familles de SCPI, dont leur classement se fait en fonction des objectifs fixés.

On peut citer la SCPI de rendement qui a pour vocation la constitution d’un patrimoine immobilier professionnel qui sera mis en location à des entreprises, dans le but de générer des bénéfices. Ces profits feront l’objet d’une redistribution aux associés, tout en tenant compte des performances.

Quant aux SCPI fiscales, elles font des investissements dans l’immobilier résidentiel (ancien ou neuf) ; dans le but d’avoir des avantages fiscaux. Ces avantages peuvent être variables, en fonction de la SCPI qui a été choisie.

Dans le monde des SCPI, on trouve généralement la Centrale des SCPI qui permettent de choisir en ligne le type d’investissement idéal dans la SCPI. L’achat de parts de SCPI peut se faire soit sur le marché primaire, soit sur le marché secondaire.

Il est également possible de demander conseil auprès des spécialistes pour ne pas se tromper dans les démarches à suivre.

Les avantages de l’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier

L’investissement sur ce type de placement est particulièrement intéressant, car la nature des investissements est diverse.

Il faut également savoir que la société possède beaucoup de biens ; ce qui ouvre de nouvelles possibilités à l’investisseur. Le gérant de SCPI possède les connaissances et compétences nécessaires en ce qui concerne l’investissement à haut rendement.

Placement à haut rendement

Parmi les investissements qui sont moins risqués, on peut retrouver La SCPI. En effet, le risque de perte est particulièrement moindre, car on a lieu à un investissement mutualisé. On peut également s’attendre à une rentabilité satisfaisante (rendement pouvant aller à 5 %). Ce type de placement fait partie des meilleurs sur le marché.

Facilité sur l’investissement dans l’immobilier

De nombreux investisseurs investissent en SCPI, car les opérations sont particulièrement simples. Il suffit de se rapprocher à son interlocuteur (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, etc.) pour acquérir des parts. C’est cet expert qui se chargera de la définition de la stratégie d’investissement.

Il existe plusieurs façons pour acquérir des parts de SCPI : l’emprunt, au comptant, via l’assurance-vie, direct, etc. Il est toutefois nécessaire de respecter le ticket d’entrée qui est l’acquisition d’un minimum de parts qui est défini par le gestionnaire de la SCPI.

Retraite

La Société Civile de Placement Immobilier permet à l’investisseur de préparer sa retraite. Il faut savoir que les revenus fonciers qui sont issus d’une SCPI permettent d’avoir une rente complémentaire à celle de sa retraite. En plus de cela, la fiscalité de certains types de SCPI permet l’optimisation de la fiscalité de l’investisseur.

La SCPI est une solution de diversification de patrimoine. Elle peut aussi être prise en compte lors d’une donation ou une transmission (via l’assurance-vie).

Les erreurs à éviter lors de l’investissement en SCPI

L’investissement dans une SCPI présente également des risques. En effet, en cas de retournement de conjoncture, la rentabilité peut baisser rapidement.

Il faut savoir qu’en termes de rendement, on a toujours un grand risque de perte. C’est pour cette raison qu’il faut bien se renseigner avant de décider de l’achat d’une quelconque SCPI. La première précaution à prendre est de se faire conseiller par un professionnel.

Prendre un crédit pour l’achat des parts

Il existe plusieurs façons qui permettent d’acquérir les parts de Société Civile de Placement Immobilier. Cela peut se faire soit en effectuant un paiement au comptant, soit en faisant un emprunt.

Bien qu’un emprunt puisse être contre-intuitif, elle permet la réalisation des économies d’impôt. Il faut savoir que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers d’un investisseur. C’est une déduction qui n’est possible que dans le cas d’un crédit immobilier. Il faut donc s’assurer d’effectuer le bon emprunt pour le financement de son investissement SCPI.

Optimiser sa stratégie d’acquisition

Avec l’investissement dans la SCPI, l’investisseur a le choix de ne pas acquérir directement les parts de SCPI qu’il désire, mais d’investir une certaine somme durant une période définie. Cela lui permet de programmer l’acquisition des parts de manière progressive. C’est la meilleure alternative pour les investisseurs qui ne souhaitent pas débloquer une somme importante en une seule fois.

Quelles sont les formes de Société Civile de Placement Immobilier ?

La distinction entre les Sociétés Civiles de Placement Immobilier se fait en fonction de la nature du capital social.

Pour atteindre le capital qui a été déterminé à l’avance, il faut une succession d’appels de fonds. L’acquisition des parts peut se faire soit à l’occasion d’augmentations de capital, soit lors du lancement initial de la SCPI. La valeur des parts dépend grandement du rythme du marché immobilier.

D’une autre part, on peut constater la variation du capital en fonction des destructions ou des créations de parts.

Une compensation intervient généralement suite à un rachat de parts d’un associé. Il peut s’agir de nouvelles souscriptions. Dans le cas contraire, la SCPI peut racheter des parts dans le cas où elle aurait constitué des fonds de remboursement.

En fonction des objectifs, on peut aussi distinguer :

• La SCPI de valorisation qui effectue la redistribution de capital aux associés suite à la cession des biens. L’investisseur a la possibilité de miser l’essentiel de son investissement sur une plus-value possible : c’est grâce à la valorisation des acquisitions.
• La SCPI de rendement se charge d’assurer la redistribution des revenus de manière régulière à ses associés. Habituellement, l’immobilier d’entreprises est privilégié.
• Les SCPI fiscales permettent à certains placements immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux. Ces placements sont propres aux dispositifs qui sont mis en place par les lois Duflot, Pinel, Malraux, Scellier, ou Girardin immobilier. Grâce à ces SCPI, l’investisseur pourra accéder à ce dispositif fiscal, sans avoir à acquérir directement un bien immobilier.

L’objectif social d’une Société Civile de Placement Immobilier

L’objectif social d’une Société Civile de Placement Immobilier est :

• D’acquérir (directement ou indirectement), et de gérer un patrimoine immobilier qui est affecté à la location
• D’acquérir et de gérer les immeubles que la SCPI fait construire de manière exclusive, en vue de les mettre en location.
• De procéder à des travaux dans ces immeubles (construction, rénovation, entretien, réhabilitation, amélioration, agrandissement, mise aux normes énergétiques ou environnementales, reconstruction)
• D’acquérir des installations ou des équipements qui sont utiles à l’utilisation des immeubles

Toutefois, il faut savoir que toute activité de promotion immobilière et de marchand de biens lui est interdite. Si la SCPI est propriétaire d’un immeuble durant au moins 5 ans, il ne sera pas possible de vendre cet immeuble.

Le statut juridique d’une Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI est une structure qui est hybride (à la fois fonds d’investissement et société).

La SCPI est une société qui peut offrir ses parts sociales au public. En tant que fonds d’investissement alternatif, elle est régulée par l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers.

La SCPI est classifiée par code financier et monétaire, en tant que fonds qui s’ouvre à des investisseurs non professionnels.

Dans une SCPI, le capital social minimum est de 760 000 euros.

Qui sont les organismes de contrôle de la SCPI ?

Autorité des marchés financiers (AMF)

L’AMF est l’organisme qui se charge d’agrémenter et de contrôler les SCPI. Il est impossible pour une SCPI, ou pour toute autre société de gestion d’exister sans l’AMF.

Cette autorité assure que la réglementation soit respectée par les SCPI. Elle assure également que les informations soient bien diffusées auprès du public lorsqu’il y a une émission de nouvelles parts.

Associés

Les associés sont les porteurs de parts de la SCPI. Ce sont eux qui sont convoqués lors des assemblées générales (extraordinaires ou ordinaires). Pendant ces assemblées, les associés peuvent participer aux votes à la révocation ou à la désignation de la société de gestion. Ils peuvent aussi se prononcer afin d’approuver les comptes, les décisions de gestion, ou la valorisation des biens immobiliers possédés par la SCPI.

Conseil de surveillance

Parmi les associés de la Société Civile de Placement immobilier, on peut trouver le conseil de surveillance qui se compose de 7 membres. Il effectue le contrôle du travail qui est effectué par la société de gestion.

Commissaires aux comptes

On peut trouver dans toute société commerciale ou civile des commissaires aux comptes. Dans les SCPI, ce sont les associés qui procèdent à leur élection.

Les commissaires aux comptes ont pour mission la certification des comptes annuels qui doivent être approuvés par l’assemblée générale.

Expert immobilier

Un expert immobilier est un indépendant qui est proposé par la SCPI, qui est ensuite nommé par l’assemblée générale, et approuvé par l’AMF. Il est un professionnel qui doit effectuer une expertise du parc immobilier de la SCPI tous les 5 ans, suivi d’une actualisation annuelle, en fonction des mouvements intervenus et en fonction du marché.